開發(fā)商官宣漲價、推“保價協(xié)議” 是噱頭還是市場回暖？

房企們開啟戰(zhàn)術(shù)性“護盤”。

近日，成都多家房企官宣旗下所有項目在售房源單價上調(diào)2%;此外，“保價”營銷也重出江湖，央企在內(nèi)的多家開發(fā)商推出“保價協(xié)議”，讓購房者“大膽”入市。

成都多家房企官宣漲價

近日，成都當?shù)囟嗉曳科笙嗬^宣布上調(diào)旗下在售項目價格2%。

公開信息顯示，9月20日，成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)文稱，綜合考慮當前成都房地產(chǎn)市場動態(tài)及開發(fā)建設(shè)成本等因素，自10月1日起，對集團旗下所有在售住宅項目單價上調(diào)2%。

上述文件提及，“要求各項目公司及營銷團隊快速妥善完成已認購未簽約房源的簽約流程，確保交易快速順利完成。同時對于尚未完成購房的意向客戶，各項目公司及營銷團隊需積極履行告知義務(wù)”。

澎湃新聞從成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下項目售樓處確認了文件的真實性。該集團位于雙流區(qū)的一項目營銷人員表示，之前處于成本價銷售狀態(tài)，即便后續(xù)漲價，項目價格也較周邊樓盤具備性價比。前述人員稱，項目將于國慶節(jié)10月1日起漲價，節(jié)前仍有一定優(yōu)惠。

同日，成都西部金沙鷺島房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司也發(fā)文跟進稱，綜合考慮當前房地產(chǎn)市場動態(tài)及公司成本因素，自10月1日起對公司所有在售項目在售房源單價上調(diào)2%。

對于房企欲上調(diào)房價的舉動，當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，前述所涉企業(yè)和項目在成都并不具備代表性，成都項目本身有漲有跌，2%的幅度也屬于企業(yè)正常營銷動作。

官宣漲價的真實效果還不得而知。不過，嘉禾興地產(chǎn)公司相關(guān)負責人在接受媒體采訪時表示，發(fā)布這樣的信息，也是希望能幫助穩(wěn)定市場預(yù)期和信心。

澎湃新聞關(guān)注到，在這兩家房企之前，今年8月，四川中茅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在成都的項目也曾官宣漲價。彼時，該公司稱，自2024年8月5日起，將調(diào)整旗下錦江區(qū)一項目的銷售均價，上調(diào)幅度同樣為2%。

據(jù)澎湃新聞了解，四川中茅上述項目目前仍在清盤階段。據(jù)該項目銷售人員介紹，208套房源還剩20余套在售。房源實行一房一價，中秋期間曾推出“1個點的優(yōu)惠”，目前仍可申請。

從全國范圍來看，房企官宣漲價的行為并未引起大面積的“跟風(fēng)潮”。而成都嘉禾興等房企選擇上調(diào)價格背后，或也和貝殼在成都高溢價拿地有關(guān)。該公司發(fā)文當天，房地產(chǎn)中介巨頭貝殼旗下貝好家(成都)置業(yè)有限公司成功競得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，成交總價10.76億元，溢價率42%，直接刷新成都樓面地價紀錄。

中指研究院四川分院表示，今年以來，成都市場與全國形勢一致，成交面積處于下行通道，但成交量級仍保持第一，市場韌性仍存。核心區(qū)域價格保持穩(wěn)定，部分熱點區(qū)域優(yōu)質(zhì)高改項目仍在刷新成交價，并且保持較為良好的去化節(jié)奏。外圍區(qū)域則呈現(xiàn)以價換量態(tài)勢。

房企推“保價協(xié)議”，地方政府研究開發(fā)“穩(wěn)價險”

除了房企官宣漲價，也有房企推出“保價協(xié)議”，讓購房者“大膽”入市、免除后市降價的后顧之憂。

據(jù)“溫州日報”，近期，溫州保利推出“保價協(xié)議”，旗下溫州一項目承諾“若項目同類房屋(僅住宅)在后期網(wǎng)簽銷售折扣低于買方現(xiàn)有折扣(較備案價)，或有額外贈送物業(yè)費、車位、家裝包等任何形式的變相優(yōu)惠，可無理由退房(房款利息不計)”。而在不久前，廣東保利、四川保利也紛紛官宣旗下部分房產(chǎn)項目的“保價”計劃。

上述文章提及，一段時間以來，部分房企為實現(xiàn)短時間內(nèi)資金回流，通過直接或者變相的降價，導(dǎo)致購房者觀望情緒加劇，動搖了房地產(chǎn)市場信心，影響了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。多位意向購房人表示，作為購房人，他們不知道眼下的房價還會不會跌，誰都害怕自己站在“半山腰”。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，“保價”是保利促銷計劃的一部分。9月初，保利對外公布了“保利保價，買貴兜底”的“金九銀十放心購計劃”，主要涉及如保兜底、保特惠、保入住等方面，“保價”只是其中一個方面。

其認為，“保價”也是營銷手段，促進商品房去化。商品房屬于資產(chǎn)，購房者購買商品房不僅僅是自住，還有保值增值功能。當前很多城市房價出現(xiàn)明顯下跌，房價下跌，購房者就不愿意進場出手。如果承諾“保價”，就打消了購房者對房價下降的顧慮，消除購房者的觀望情緒，有助于項目的營銷去化。

另據(jù)“羊城派”報道，日前，新城市集團在廣州市天河區(qū)新推售的項目，針對房產(chǎn)“以舊換新”行動，推出了5年保值服務(wù)。購房者在購買該項目后的5年期間，若是其房價下降，企業(yè)可以按出售時的價格回收其所購單位。近年來，全國范圍內(nèi)也頻現(xiàn)推出“保價”服務(wù)的樓盤。例如去年，廣東肇慶的保利云禧一盤推出了保價協(xié)議，規(guī)定：按同質(zhì)產(chǎn)品最低備案總價保價，在保價期內(nèi)，項目所推售產(chǎn)品的備案總價不能低于其所屬區(qū)段建面的商品房備案總價，若違反，客戶有權(quán)在2023年6月30日前申請退房。去年8月份，深圳金碩華府也推出“保價協(xié)議”。

地方政府也在努力穩(wěn)定樓市，發(fā)文鼓勵開發(fā)商給新房“上保險”。衡陽市政府辦公室于今年9月印發(fā)《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)》，提出支持保險公司研究開發(fā)房地產(chǎn)保交樓險和穩(wěn)價險新險種，鼓勵開發(fā)商購買保險。

業(yè)內(nèi)認為，“保價”有利于穩(wěn)房價，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。有房企實行“保價”計劃，如果營銷去化效果較好，可能會有其他房企效仿 但是也考驗房企對市場走勢的把握能力及自己項目產(chǎn)品的信心。另外，房企“保價”，有助于購房者穩(wěn)定房價預(yù)期，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。

房地產(chǎn)利好不斷，業(yè)內(nèi)預(yù)判市場有望筑底企穩(wěn)

值得一提的是，近日監(jiān)管層多次提及房地產(chǎn)，且持續(xù)為房地產(chǎn)市場注入信心。

先是央行政策大禮包落地。9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，會上，中國人民銀行主要負責人介紹，在房貸方面，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，包括引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

緊接著中共中央政治局于9月26日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下一步經(jīng)濟工作。會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)預(yù)判，四季度到明年年初，住房支持政策將進一步發(fā)力。房地產(chǎn)市場有望觸及階段性底部后筑底企穩(wěn)。銷售及房價跌幅有望邊際收窄，房企償債壓力減輕，房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險得以緩釋，一線及部分重點二線城市土地市場可能先行邊際回暖。保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造等“三大工程”建設(shè)項目可能會加快項目建設(shè)落地，房地產(chǎn)投資趨勢上可能先抑后穩(wěn)。