近日，多地發(fā)文規(guī)范商品房銷售市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)加大對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度，多措并舉保障預(yù)售資金更加安全、規(guī)范、高效使用。防止建設(shè)資金挪作他用，導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施資金不足，出現(xiàn)延期交房甚至爛尾現(xiàn)象。
加強(qiáng)監(jiān)管
10月21日，北京市住建委官微披露，為強(qiáng)化行業(yè)紅線意識(shí)和底線思維，維護(hù)首都房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康秩序，保障群眾合法權(quán)益，統(tǒng)籌做好疫情防控和行業(yè)發(fā)展各項(xiàng)工作，北京市近日陸續(xù)啟動(dòng)住房限購(gòu)政策執(zhí)行、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃合同備案三個(gè)專項(xiàng)檢查。
其中，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，守住項(xiàng)目安全底線。要求重點(diǎn)圍繞開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規(guī)性，監(jiān)管銀行入賬監(jiān)督和出賬審核，以及購(gòu)房人貸款資金是否按規(guī)定發(fā)放至專用賬戶等情況開展檢查，多措并舉保障預(yù)售資金更加安全、規(guī)范、高效使用，防范延期交房、樓盤爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。
北京市住建委指出，北京市2010年底出臺(tái)管理辦法，全面實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，截至目前全市在途監(jiān)管預(yù)售項(xiàng)目近千個(gè)，對(duì)保障商品房預(yù)售資金安全、防范樓盤爛尾發(fā)揮了積極作用。為規(guī)范開發(fā)企業(yè)銷售行為和監(jiān)管銀行出入賬管理，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同人行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局組織各區(qū)職能部門于10月至12月在全市范圍內(nèi)開展預(yù)售資金監(jiān)管專項(xiàng)檢查。
銀川將于12月1日起施行《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(試行)》，以加強(qiáng)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，防止建設(shè)資金挪作他用，導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施資金不足、出現(xiàn)延期交房甚至爛尾現(xiàn)象，從而保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。
保障資金安全
商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人按照合同約定支付的房?jī)r(jià)款，包括購(gòu)房人支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的房?jī)r(jià)款。
從近期發(fā)布的監(jiān)管相關(guān)內(nèi)容看，規(guī)范地區(qū)將建立統(tǒng)一的新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，對(duì)預(yù)售資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化管理。
以銀川市為例，該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要選擇資信良好、具備保證資金監(jiān)管安全等條件的商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行，設(shè)立新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，配合開展監(jiān)管業(yè)務(wù)。一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只允許設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目銷售區(qū)域內(nèi)顯著位置公示監(jiān)管賬戶，在商品房買賣合同中注明監(jiān)管賬戶等信息，協(xié)助購(gòu)房人將房?jī)r(jià)款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶，不得直接收取任何性質(zhì)的房?jī)r(jià)款。購(gòu)房人也應(yīng)按照商品房買賣合同約定的交款方式、時(shí)限，將房?jī)r(jià)款直接存入合同中載明的監(jiān)管賬戶。
監(jiān)管銀行核實(shí)繳款信息后，將向購(gòu)房人出具繳款憑證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)繳款憑證為購(gòu)房人換取交款票據(jù)。如購(gòu)房人申請(qǐng)商品房貸款，按揭銀行將按照借款合同約定的時(shí)間和金額，把貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。
銷售壓力大
“銀十”漸入尾聲，房企“金九銀十”期間的促銷成果浮出水面，不少房企銷售金額同比增長(zhǎng)明顯。由于結(jié)轉(zhuǎn)存在時(shí)間差，銷售金額無法即刻轉(zhuǎn)成當(dāng)期利潤(rùn)及現(xiàn)金流，一些開發(fā)商出于緩解資金壓力的目的，對(duì)部分項(xiàng)目的預(yù)售資金提前挪用。如果后續(xù)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)造成影響。
四季度進(jìn)入全年銷售業(yè)績(jī)沖刺期，房企銷售壓力增大。
中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，為了促進(jìn)銷售，有的房企對(duì)所售項(xiàng)目進(jìn)行違規(guī)宣傳，首付分期付款等現(xiàn)象較常見。不少開發(fā)商針對(duì)限購(gòu)更為嚴(yán)格的商辦類項(xiàng)目進(jìn)行大力宣傳，將本該一次性支付的房款，分兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行銷售。有的開發(fā)商提前將項(xiàng)目銷售給限購(gòu)人群，幾年之后再進(jìn)行網(wǎng)簽。
對(duì)此，北京市住建委要求嚴(yán)格限購(gòu)政策執(zhí)行，落實(shí)房住不炒紅線。作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心關(guān)鍵措施，限購(gòu)已從北京走向全國(guó)主要城市，對(duì)落實(shí)“房住不炒”的定位發(fā)揮了積極作用。檢查重點(diǎn)包括從業(yè)人員限購(gòu)政策培訓(xùn)及掌握情況;購(gòu)房資格核驗(yàn)材料留存情況;購(gòu)房資格核驗(yàn)信息填報(bào)情況;是否存在誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人騙取購(gòu)房資格行為等。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)達(dá)438次。從單月情況看，9月為35次，8月為32次，7月為32次，6月為31次。
