資料圖：工人操作挖掘機(jī)在山西太原一商品房建設(shè)工地施工作業(yè)。中新社記者 韋亮 攝
過去十年，中國樓市受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響，呈現(xiàn)短周期的波動。不過這兩年，所謂的“金九銀十”被淡化，九、十月份不一定是樓市最熱的時候，“金九銀十”反而有可能行情冷淡。
就像今年的秋季，無論是購房者、房產(chǎn)中介還是開發(fā)商，都多少感受到了市場的涼意。而在國慶假期，多名中介反映看房的情況與平常沒有區(qū)別，并未出現(xiàn)購房者利用假期大規(guī)�？捶康默F(xiàn)象。
房產(chǎn)中介因落差太大轉(zhuǎn)行
今年國慶假期，40歲的北京房產(chǎn)中介張強(qiáng)呆在河北保定農(nóng)村的老家，連休五天。他并不著急回北京，因為手里一個著急簽單的客戶也沒有。
由于看房的人不多，張強(qiáng)所在石景山區(qū)門店的中介們經(jīng)常站在門口，一邊閑聊，一邊一根接一根地抽煙。就在兩年前的這個時間，他們中的多數(shù)人還在因為帶人看房和簽單忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。
對于這種落差，已經(jīng)離職的房產(chǎn)中介、35歲的楊琳也有同感。今年國慶長假，她在唐山專心經(jīng)營自己的一家寵物店，不談樓盤，不談房價。
2016年十月，她正奔波在環(huán)北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地產(chǎn)代理公司的銷售。當(dāng)時正逢霸州孔雀城開盤，楊琳凌晨三點(diǎn)起床給客戶排卡，一直排到第二天晚上九點(diǎn)，才拿到2000多號，而房源一共只有1000套。
那段時間，各大售樓處前排起的長龍、購房者臉上焦慮的表情和“一日一變”的房價讓她切實(shí)感受到北京樓市的火熱。在最火的2016年下半年，楊琳賣掉了70多套房子，一口氣賺了近300萬，“那種感覺就像中了彩票一樣”。
資料圖：2016年4月，北京豐臺區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心外排起長隊。中新網(wǎng) 邱宇 攝
但2017年3月突然出臺的新政迅速鎖住北京樓市的交易量，環(huán)京樓市也受到?jīng)_擊，在之后長達(dá)一年多的時間里，楊琳幾個月才能賣出一套房。北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1月至8月，北京市商品房銷售面積同比下降32.8%，其中住宅銷售面積同比下降了22.7%。
房價也大幅回調(diào)，楊琳經(jīng)手的房子中，香河孔雀城2017年年初最高賣到2萬多/平方米，今年九、十月份的實(shí)際成交價只有1萬多/平方米，接近腰斬。很多中介因為落差太大紛紛離職，她自己也轉(zhuǎn)行開起了寵物店。
北京向來是樓市的風(fēng)向標(biāo)，在這次全國范圍的波動中，其他多個城市的房價和成交量也走出了相似的曲線，從一線到三四線城市，樓市輪動升溫，又相繼趨于平靜。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月，全國商品房銷售面積增速、開發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，環(huán)比分別下降7.5、3.9個百分點(diǎn)。
“北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京、無錫、石家莊、天津、武漢、長沙、成都、西安、杭州，包括大都市周邊，比如廊坊，這些調(diào)控嚴(yán)厲、市場前期已經(jīng)降溫的城市，在九、十月份都沒戲。”易居研究院副院長楊紅旭說。
在新房限價政策的影響下，二手房更能反應(yīng)市場的真實(shí)情況。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，100城月度掛牌價環(huán)比下跌城市個數(shù)，今年3月至5月都是每月19個，6月25個，7月19個，而8月則驟增到47個。
“調(diào)控政策嚴(yán)格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經(jīng)出現(xiàn)房價下行的苗頭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“房價調(diào)整正從點(diǎn)到區(qū)域擴(kuò)散。熱點(diǎn)城市樓市逐漸降溫，當(dāng)前的購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。”
房子降價后業(yè)主憤怒“維權(quán)”
越來越多的樓盤進(jìn)入降價行列，開發(fā)商打折促銷的力度遠(yuǎn)高于前兩年。
9月，品牌房企恒大首先進(jìn)行全國性的促銷打折，住宅8.9折、商鋪6折起;泰禾某地項目給出較大優(yōu)惠，若購房人全款購房，房價給予7折優(yōu)惠;陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據(jù)區(qū)域的不同，制定出不同的降價策略。
資料圖：民眾在2017年北京春季房展會上的某樓盤展臺咨詢。中新網(wǎng) 程春雨 攝
人的心理總是微妙而復(fù)雜的，房價漲，買不起房的人不高興，房價跌，已經(jīng)買房的人心理不平衡。開發(fā)商低價售房的行為刺激到一些老業(yè)主的神經(jīng)，他們抱怨自己買貴了，開始“維權(quán)”。
泰禾的合肥院子項目，當(dāng)初開盤時售樓處火爆，可是就在剛剛過去的中秋小長假，合肥院子選擇將某棟某個戶型降價4000元/平方米促銷，隨即引來老業(yè)主堵住小區(qū)門口，拉橫幅維權(quán)。
不僅合肥，北京、杭州也出現(xiàn)了業(yè)主因為房子降價圍攻售樓處的現(xiàn)象。杭州濱江未來海岸二期降價40萬，結(jié)果一期的業(yè)主跑到售樓處痛斥開發(fā)商“胡亂定價，欺騙業(yè)主”。
有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降價，而是抱怨買不到房。當(dāng)時，幾乎各大熱門樓盤都有成千上萬的人參與搖號，盡管中簽率只有個位數(shù)，他們?nèi)匀粯反瞬黄�，因為堅�?ldquo;買到就是賺到”。
這種信心不是沒有道理�；仡櫧�10年的房地產(chǎn)市場，雖然中間經(jīng)歷過多次起伏，雖然在2008年、2011年、2014年，全國也出現(xiàn)過非常明顯的樓市降溫，當(dāng)時也有購房者開始所謂的降價維權(quán)，但從大趨勢來看，房價始終是向上攀升的。
資料圖：69輛“春季看房團(tuán)”大巴載著南京及周邊城市3300多人分線路開赴64家樓盤。 朱曉穎 攝
對此，從業(yè)8年的北京房產(chǎn)中介張強(qiáng)深有體會。2010年4月，為遏制房價過快上漲，北京出臺新政，首次提出限購，樓市開始降溫。那時張強(qiáng)入行不久，剛剛做成人生的第一筆房產(chǎn)交易——石景山區(qū)老山西里一套五十多平的小兩居，每平米價格7000多元。
之后的幾年，他看到了北京樓市2010年低迷、2011年抬頭、2012年飆升、2013年平穩(wěn)、2014年降溫、2015年回暖的過程，又經(jīng)歷了2016年的猛漲和2017年的急落。經(jīng)過大大小小的波動之后，現(xiàn)在老山西里的房子每平米價格5萬多，比八年前翻了六番。
只是這一次波動之后，張強(qiáng)似乎不那么樂觀，他覺得未來房價不會暴漲了。“我們這行主要看國家政策的臉色，現(xiàn)在政策收得太緊，以后錢沒有那么好賺，2016年的好日子可能不會再來了。”他說。
開發(fā)商思考怎么“活下去”
在房產(chǎn)中介還懷念“好日子”的時候，開發(fā)商已經(jīng)開始思考怎么“活下去”的問題。
9月下旬，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬科在深圳舉辦秋季例會，會場掛出的三個紅底白字十分惹眼——活下去。其實(shí)，在更早些時候的南方區(qū)域9月例會上，萬科董事會主席郁亮就說過：
“萬科要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標(biāo)。”
生存本來是一個企業(yè)的底線，耐人尋味的是，在今年的秋天，郁亮卻把它設(shè)成了最終目標(biāo)。他看到了目前房地產(chǎn)市場的沉重枷鎖，“限制非常多，已經(jīng)超出了當(dāng)初的研究。”
樓市調(diào)控層層加碼，從一線城市擴(kuò)展到二三四線城市，從限購到限售、限價，從限商貸到限公積金貸款，從限土地拍賣到限房企融資，僅靠舊有的模式，房企顯然已經(jīng)無法繼續(xù)玩轉(zhuǎn)高增長的魔法。
資料圖：福州民眾從萬科樓盤工地旁經(jīng)過。中新社記者 張斌 攝
最讓郁亮擔(dān)心的問題之一是“回款”，他說，“當(dāng)前南方區(qū)域的回款壓力比較大，這不是因為南方區(qū)域做的不好，而是因為率先感受到了市場及行業(yè)變化。”
銷售回籠和市場融資是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，也是賴以生存的血液。在2018年年初開始收緊房企融資的政策背景下，如果連現(xiàn)金流穩(wěn)健的萬科都感受到回款的滯緩、去化的壓力，不難想象一些中小房企的資金鏈?zhǔn)呛畏N境況。
事實(shí)上，今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，天房集團(tuán)、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因為資金鏈問題遭到交易所問詢。
“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉說，“從2016年‘930’開始，全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，融資收緊，在這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但繼續(xù)拿地的壓力逐漸增加，對于非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性持續(xù)降低。”
房企拿地開發(fā)的欲望正在消退，今年以來，土地溢價率持續(xù)下降，土地流標(biāo)數(shù)量驟增，與前兩年土地市場火熱的局面形成鮮明對比。
資料圖：�？趪d大道附近的在建商品房項目。中新社記者 駱云飛 攝
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，熱點(diǎn)城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。2018年1-7月，全國流拍土地接近800宗，二線和三四線城市的土地流拍數(shù)量同比增長高達(dá)200%和121%。
“從開發(fā)商內(nèi)部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調(diào)整跡象：一是促銷行為增多;二是土地流拍增多。對于明年的指標(biāo)，一些開發(fā)商已經(jīng)表示不再提高增長。”新城控股副總裁歐陽捷此前接受媒體采訪時說。
除了市場數(shù)據(jù)，持續(xù)一年多的房企改名潮也讓人不得不多想。9月13日，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，就在同一天，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司正式更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”，都去掉了“地產(chǎn)”二字。
從去年開始，除了萬科和保利，已有恒大地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、朗詩綠色地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)等逾10家房企去掉了名字中的“地產(chǎn)”二字。
雖然有分析稱更名的意義主要在于企業(yè)定位的升級，促進(jìn)多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，但人們?nèi)匀粫孪敕康禺a(chǎn)市場是不是真的遇到了問題。
資料圖：2013年10月，隨著上海自貿(mào)區(qū)企業(yè)注冊積極性持續(xù)高漲，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的“寫字樓”也開始遭房產(chǎn)中介“爆炒”。中新社發(fā) 湯彥俊 攝
2018是樓市拐點(diǎn)還是新起點(diǎn)？
樓市降溫的背后是政策的推動。前段時間，呼和浩特打響了退出去庫存的第一槍。
8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”，成為第一個告別去庫存的城市。不知是巧合還是有意設(shè)計，在2014年的上一輪調(diào)控中，全國率先取消限購的也是呼和浩特，其他城市隨即跟進(jìn)，房貸政策開始放松，全國范圍的樓市去庫存繼而拉開序幕。
四年之后的現(xiàn)在，多數(shù)城市已經(jīng)不存在高庫存的問題，有的甚至庫存緊張。易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年以來全國100城庫存規(guī)模持續(xù)下跌，截至2018年8月底，100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平，即庫存規(guī)�；芈涞搅似吣昵暗乃�。
反應(yīng)庫存規(guī)模的一個指標(biāo)是庫存去化周期。“庫存去化周期的合理區(qū)間為12-16個月，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。2018年8月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9個月，這也意味著市場僅需9個月的時間就能消化完這些庫存。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
楊紅旭表示，基本上可以認(rèn)為，全國東中部和部分西部的大多數(shù)三四線城市，住宅去庫存都已完成或近尾聲，寬松政策應(yīng)該“收兵”了。
以湖北為例，中國人民銀行武漢分行行長王玉玲在《中國金融》刊文稱，湖北省79個市、縣中，平均消化周期小于6個月的有29個，小于8個月的有47個，占60%。
王玉玲認(rèn)為，近年來，隨著棚改貨幣化進(jìn)度提速，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商手中，在去庫存的同時形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱苗頭。
“貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務(wù)已基本終結(jié)，應(yīng)考慮適時退出。”她建議。
資料圖：呼和浩特某棚戶區(qū)居民收到首批征拆補(bǔ)償款。 中新社記者 劉文華 攝
貨幣化安置是安置棚戶區(qū)居民的方式之一，另一種是實(shí)物化安置，即政府分配安置房，給棚戶區(qū)原住戶居住。2015年之后，伴隨著去庫存的要求，貨幣化安置成為主流。拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子，這在某種程度上催升了樓市的熱度。
7月12日，住建部對棚改的一番表態(tài)釋放出非常明確的信號。一些房價暴漲的城市，拆遷之后不給現(xiàn)金了，只給安置房。也就是要減少貨幣化安置的規(guī)模。
就在呼和浩特宣布停止去庫存僅僅過去4天，長春宣布取消棚改貨幣化安置購房獎勵。嗅覺敏銳的人應(yīng)該能從中感受到樓市風(fēng)向的變化。
談到短期樓市，楊紅旭說，開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的一線、強(qiáng)二線、強(qiáng)三線基本沒有行情，開發(fā)商所寄予厚望的三四線城市行情再持續(xù)幾個月，也會調(diào)頭下行。
回顧近10年，全國樓市有過兩次大幅降溫，一次是2008年，受全球金融危機(jī)影響，另一次是2014年，原因是經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調(diào)。
這一次，既有“堅決遏制房價上漲”的表態(tài)，又有限購限貸限售限價的調(diào)控政策，既有反炒房專項整治行動，又有收緊棚改貨幣化安置的貨幣調(diào)控。再加上幾乎板上釘釘?shù)姆康禺a(chǎn)稅和隱隱約約的取消預(yù)售制猜想，調(diào)控力度空前之大。
2018年是樓市長期下行通道的開啟，還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始，也許要等到5年、10年之后，我們才能看清。(記者 邱宇)(應(yīng)受訪者要求，文中部分人物為化名)(記者 邱宇)
