房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)怎么看——當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)問答之六

住房問題，既是民生問題也是發(fā)展問題。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)備受各方關(guān)注。

9月26日召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

從中央到地方，一攬子政策密集推出，釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈信號(hào)。在各方努力下，市場(chǎng)預(yù)期和發(fā)展信心提振效果如何?市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些變化?

(一)

9月26日中共中央政治局會(huì)議后，多部門打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策“組合拳”，概括起來，就是“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”和“兩個(gè)增加”。各地特別是一線城市紛紛調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，力促市場(chǎng)回暖。

不同舉措，從不同角度，直擊當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)“痛點(diǎn)”“堵點(diǎn)”：

地方因城施策取消或調(diào)減限制性措施，釋放購(gòu)房需求;優(yōu)化稅收政策，降低購(gòu)房交易成本;調(diào)整土地政策，控新增、盤存量，進(jìn)一步發(fā)揮土地儲(chǔ)備“蓄水池”功能;加碼金融支持，為行業(yè)流動(dòng)性注入“活水”……

這一套政策組合拳效果怎樣?我們觀察幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

看銷售面積——

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市的銷售情況看，前期回調(diào)幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯，10月份當(dāng)月銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，銷售額降幅明顯收窄。

1至10月，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn);新建商品房銷售額同比下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)0.9%，連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng);新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

看先導(dǎo)指標(biāo)——

觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，除了銷售量，還有兩個(gè)先導(dǎo)指標(biāo)：一手房的到訪量，二手房的帶看量。

購(gòu)房屬于大宗消費(fèi)，從有購(gòu)房意愿，到去實(shí)地精挑細(xì)選找到滿意的好房子，再到討價(jià)還價(jià)等環(huán)節(jié)，普遍需要較長(zhǎng)過程。

記者近日走訪北京、上海、南昌等多地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，不論在工作日還是周末，都有不少客戶來簽約洽談，簽約室里常常坐滿討價(jià)還價(jià)的買賣方。一手房的到訪量、二手房的帶看量也有明顯增長(zhǎng)。這些現(xiàn)象的背后，是有更多居民已經(jīng)在購(gòu)房的進(jìn)程中，至少有購(gòu)房意愿或需求，表明市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)一定程度邊際改善，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是積極信號(hào)。

看市場(chǎng)預(yù)期——

信心重于黃金。隨著銷售面積回升、先導(dǎo)指標(biāo)提升，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)后市的信心也得到增強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

根據(jù)PMI調(diào)查，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)比上月回升2.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)回升1.8個(gè)百分點(diǎn)。這表明在一系列政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度開始改善。

記者走訪北上廣深一線城市和武漢、蘇州、杭州等二線城市發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)交易活躍度有所提升，新客戶從看房到最終購(gòu)買的決策速度在加快，老客戶減少了猶豫，甚至出現(xiàn)購(gòu)買緊迫感。不論是新房還是二手房市場(chǎng)，成交周期明顯加快。

以上多維度指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)一些回暖跡象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來有“金九銀十”的說法。10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的止跌回穩(wěn)積極勢(shì)頭，特別是商品房交易市場(chǎng)自2007年以來首次出現(xiàn)“銀十”超“金九”的現(xiàn)象，從側(cè)面也反映出政策調(diào)整優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的推動(dòng)力。

“總的來看，一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的措施顯效，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。隨著各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)。”

“中國(guó)的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年的調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部分別作出如上判斷。

(二)

一方面要看到，一攬子政策開始落地顯效;另一方面也要看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底是一個(gè)過程，需要長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治。

首先，要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。這是去年7月24日中共中央政治局會(huì)議作出的重大判斷。認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，首先要把握住這個(gè)變化。

供求關(guān)系是影響市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵因素，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理之一。

過去20多年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，對(duì)保障和改善民生、支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張，也出現(xiàn)了一些資金過度向房地產(chǎn)集中，部分房企“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”等問題。

從過去供不應(yīng)求形成的市場(chǎng)火爆、甚至價(jià)格扭曲，到近些年主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯發(fā)生變化。因此，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。

從存量上看，我國(guó)新建商品住房供應(yīng)規(guī)模大，存量消化是重要調(diào)整方向。

政策層面已經(jīng)明確，商品房庫(kù)存較多的城市，政府可按需定購(gòu)，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備也在加快落地。

從增量和質(zhì)量上看，人們對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，滿足這部分市場(chǎng)需求是調(diào)整增量和提高質(zhì)量的重要方向。

其次，要修復(fù)信用鏈條，重建市場(chǎng)信心，促進(jìn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)。打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)是其中的重中之重。

一段時(shí)間以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程中，由于資金問題、債務(wù)問題，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。這一現(xiàn)象不僅嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者權(quán)益，也影響著市場(chǎng)的信心，阻礙著市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)。

針對(duì)這一“痛點(diǎn)”，保交房工作穩(wěn)步推進(jìn)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制適時(shí)推出——將合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求，成為實(shí)現(xiàn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)、改善市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措和有力保障。

目前，全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市均已建立房地產(chǎn)項(xiàng)目融資協(xié)調(diào)機(jī)制。截至10月31日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額超3萬(wàn)億元。年底前，隨著“白名單”擴(kuò)圍有序推進(jìn)，這一規(guī)模還將增加到4萬(wàn)億元。

信貸規(guī)模的增加，預(yù)示著房地產(chǎn)項(xiàng)目融資更快捷更便利，保交房的繼續(xù)推進(jìn)更有保障。截至11月13日，保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)推進(jìn)有力，全國(guó)已交付285萬(wàn)套，保障購(gòu)房人合法權(quán)益的同時(shí)，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來有效改善。

此外，還要釋放市場(chǎng)潛在需求，從供需兩端著手進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

立足當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，在供給結(jié)構(gòu)方面，保障性住房供給相對(duì)不足，大城市房?jī)r(jià)高，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。住房需求方面，改善性住房需求持續(xù)升級(jí)，居民對(duì)提升居住品質(zhì)的愿望更為強(qiáng)烈。

因此，通過“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”降低購(gòu)房成本，加大保障房建設(shè)以及城中村改造等，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的需求。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展中后期，持續(xù)推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，將釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)更大需求潛力。

(三)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，未來的房地產(chǎn)將向何處發(fā)展?

去北京參觀一次中國(guó)建筑科技展，也許你能從中獲得一些啟發(fā)。

打開房門，屋內(nèi)的燈光、窗簾、音樂會(huì)自動(dòng)開啟，歡迎主人回家;來到客廳，坐在沙發(fā)上按動(dòng)按鈕，對(duì)面的墻柜緩緩前移，一會(huì)兒就“變”出一個(gè)兒童“小游樂園”……這是記者近日在中國(guó)建筑科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場(chǎng)景。

房地產(chǎn)發(fā)展，民生是最終落腳點(diǎn)。

從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，提升居民居住品質(zhì)和幸福感是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。通過科技賦能、創(chuàng)新引領(lǐng)，無論是新房子還是老房子，都要變成好房子。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制等，是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已走過20多年高速擴(kuò)張階段，過去的發(fā)展模式已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的新要求，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是大勢(shì)所趨。

打造安全、舒適、綠色、智慧的好房子，成為滿足人民美好生活需要的重要途徑，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的應(yīng)有之義。

從支撐城市擴(kuò)張轉(zhuǎn)向參與城市更新，從增量拉動(dòng)轉(zhuǎn)為增量存量聯(lián)動(dòng)……房地產(chǎn)發(fā)展要圍繞老百姓在新發(fā)展階段的多樣化住房需求，從戶外環(huán)境、適老化、綠色低碳等方面著力，推動(dòng)住房建設(shè)品質(zhì)全面升級(jí)。

當(dāng)前，城中村改造的政策支持范圍從最初只有35個(gè)大城市擴(kuò)大到全部地級(jí)及以上城市。已有1632個(gè)城中村改造項(xiàng)目在各大城市落地。1至10月，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬(wàn)套(間);到今年底，可幫助超過1000萬(wàn)困難群眾改善住房條件。

積極實(shí)施城市更新行動(dòng)，是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的重心。2023年，全國(guó)已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超過6.6萬(wàn)個(gè)，累計(jì)完成投資2.6萬(wàn)億元，城市更新行動(dòng)實(shí)施帶來的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn)。2024年，全國(guó)計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬(wàn)個(gè)，前10個(gè)月已開工5.3萬(wàn)個(gè)。

協(xié)同聯(lián)動(dòng)，防止大起大落，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。迎難而上，主動(dòng)破局。按照中央統(tǒng)一部署，各地各部門正同心協(xié)力，打好土地、財(cái)稅、金融等政策組合拳，讓這些政策的效果充分顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展積蓄更多新動(dòng)能，為建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。(記者齊中熙、王優(yōu)玲)