“預(yù)約提前還貸名額，比搶春運(yùn)的票還難。”劉先生向記者調(diào)侃說，“有空就在系統(tǒng)上刷一刷，但始終沒有額度，工作人員說可能要等三四個(gè)月。”
事實(shí)上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事，從2022年起熱度便逐漸走高。
“2022年之前沒有過這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢。”一位商業(yè)銀行貸款部門人士說，這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成為了一種減少利息的理財(cái)辦法。
日前，隨著多地房貸政策調(diào)整，新貸款利率與存量貸款利率的息差加大，想要通過提前還款降低貸款成本的購房者增多，記者走訪并致電多個(gè)地區(qū)多家銀行，發(fā)現(xiàn)提前還款排長隊(duì)現(xiàn)象普遍存在。專家提醒，是否提前還款應(yīng)因人因城而異，不可盲目跟風(fēng)。
可降低貸款成本
整體來看，購房者選擇提前還貸通常有兩種需求，一是提前還貸后重新申請(qǐng)貸款，可置換成目前較低房貸利率;二是手里有足額資金，全部還清后，減少后續(xù)利息支出。
來自鄭州的購房者熊先生表示，2021年上半年他在鄭州購買了新房，當(dāng)時(shí)審批下來的房貸利率是5.2%，而目前鄭州最低首套房貸利率已經(jīng)降至3.8%，如果提前還貸后再貸款，可以省下將近70萬元的利息。
佛山的孫女士也向記者表示，佛山近期施行認(rèn)貸不認(rèn)房政策，首貸利率最低已下調(diào)至4.1%。置換之后，按照現(xiàn)在的利率水平每月月供可以減少1000元左右。
此外，目前銀行理財(cái)產(chǎn)品和存款利率走低，預(yù)期投資收益無法覆蓋房貸利息，也是不少購房者選擇提前還款的原因之一。
在北京某商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)，市民張先生表示：“買房的時(shí)候選擇貸款是打算把余錢放在理財(cái)里面，再加上房價(jià)上漲的部分，這樣投資收益能對(duì)沖房貸利息。但是現(xiàn)在理財(cái)利率大多只有3%左右，且收益也不能保證了。趁現(xiàn)在手頭剛好有閑錢，不如先把錢還了，減少利息支出。”
借款人“搶著”還錢
面對(duì)“提前還貸潮”，多家銀行排起了長隊(duì)。為控制提前還貸的人數(shù)及規(guī)模，多地銀行對(duì)提前還款的金額和次數(shù)進(jìn)行了限制，甚至還有部分銀行關(guān)閉了線上預(yù)約通道，只能線下協(xié)商辦理。
記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，多家銀行提前還貸等待時(shí)間普遍已超過1個(gè)月，部分銀行甚至需排隊(duì)4個(gè)月之久。
某國有大行一支行工作人員表示：“目前提前還款基本上需要提前30~45個(gè)工作日進(jìn)行預(yù)約，后期會(huì)按照約定日期扣款。扣款后估計(jì)1~2周時(shí)間可完成解押。”
此外，線上預(yù)約搶不到名額，也讓不少購房者犯難。北京的趙先生告訴記者：“聽個(gè)貸經(jīng)理說每天下午兩點(diǎn)會(huì)釋放一批額度，我設(shè)置了鬧鐘，每天到點(diǎn)刷一刷，但3月份的還是沒搶到。”
提前還貸，利弊幾何?
提前還貸熱度不減，但這一行為是否劃算也一直受到爭議。
雖說“無貸一身輕”可以說是大多數(shù)買房人的終極夢(mèng)想，但業(yè)內(nèi)人士同樣提醒，面對(duì)扎堆提前還貸的熱潮，還是要結(jié)合自身情況選擇。
“對(duì)個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。
中原地產(chǎn)也指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。
但對(duì)于銀行來說，大量的提前還貸則會(huì)造成不小的業(yè)務(wù)壓力。博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博表示：個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。
“但銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)，而不是對(duì)提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對(duì)于短時(shí)利潤，長期的信用更有價(jià)值。如果購房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費(fèi)者可以向銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行申訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。”王蓬博說。
專家提醒應(yīng)按需而行
談及部分銀行控制提前還款額度的原因，某股份行個(gè)貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，對(duì)于銀行來說，房貸是一項(xiàng)長期穩(wěn)定生息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果提前還款量加大，會(huì)直接對(duì)銀行利息收入產(chǎn)生影響，也會(huì)影響銀行整體上對(duì)長期資產(chǎn)的使用安排。此外，對(duì)于個(gè)貸經(jīng)理來說，每年放貸額度都有一定的考核要求，提前還貸增加會(huì)導(dǎo)致其后期放貸壓力有所增大。
對(duì)于提前還貸的利弊，多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，提前還款未必適合所有購房者，貸款合同細(xì)則約定千差萬別，不同地區(qū)政策不盡相同，每位借款人實(shí)際資產(chǎn)情況也各不一樣，提前還款要根據(jù)購房者自身需求來把握，切不可盲目跟風(fēng)。
業(yè)內(nèi)人士提醒，對(duì)于部分選擇浮動(dòng)利率的借款人來說，房貸利率會(huì)隨LPR每年進(jìn)行調(diào)整，可享受到利率降低帶來的實(shí)惠。
同時(shí)，提前還貸還應(yīng)注意在簽訂貸款合同時(shí)所選擇的還款方式以及已經(jīng)還款的時(shí)間。對(duì)于選擇等額本息的借款人來說，如果前期已歸還了大部分利息，那么通過提前還款減少利息支出的效果并不明顯。
此外，還要注意當(dāng)?shù)卣呤欠駶M足“認(rèn)貸不認(rèn)房”，部分地區(qū)目前“認(rèn)貸也認(rèn)房”，那么在提前還款之后，再貸款的利率就以二套房來算，且首付比例提高，貸款年限縮短，并不能降低利息成本。據(jù)《中國證券報(bào)》
