以租金償付債務，保住了房產，延續(xù)了租賃，實現了債權

市場星報、安徽財經網(zgstyb.cn)、掌中安徽訊(李木遠 王麗娜 程洪 曹開發(fā))“李某抵押給我們的這批商業(yè)寫字樓地段不好，現在房地產市場又不景氣，我覺得如果進行司法拍賣難度很大，不知道哪天我們才能拿回借款。”起初，一起金融借款合同糾紛案件的申請人某農商行代表對案件的執(zhí)行工作并不樂觀。

一面是是抵押物強行司法拍賣將導致資產縮水，債權人、債務人利益均受損;另一面是抵押物上設定了租賃，承租人的合法權益也需得到保護。“買賣不破租賃”將會導致執(zhí)行資產更難處置。如何平衡債權人、承租人、債務人多方利益，執(zhí)行破局須另辟蹊徑。

寫字樓處置遇難題

申請執(zhí)行人某農商行與被執(zhí)行人某貿易公司、丁某、李某金融借款合同糾紛一案中，法院判決某農商行對李某名下的位于蕪湖市某商業(yè)廣場的5間寫字樓行使抵押權優(yōu)先受償。然李某仍未履行生效判決所確定的義務，某農商行遂向法院申請強制執(zhí)行。進入執(zhí)行程序后，為順利完成對李某抵押給申請人的寫字樓司法拍賣工作，執(zhí)行法官對該批寫字樓的地段及買賣交易前景進行了詳盡的市場調查，發(fā)現該批寫字樓因位置相對偏遠，又面臨當前二手房交易市場下行的局面，司法拍賣不僅會耗費大量時間，而且難以實現財產處置效果最大化。此外，執(zhí)行法官還發(fā)現該批寫字樓目前被李某出租給案外人使用并收取了租金，如果強制進行司法拍賣，不僅不利于申請人權益的順利兌現，同時會對現有租戶公司的正常經營帶來一定的不利影響。

另辟蹊徑巧破局

為了最大限度維護雙方當事人的合法權益，同時保障案外人租戶的正常經營，綜合考量之下，執(zhí)行法官認為本案可以跳出固有思維，不再聚焦案涉不動產的司法處置，而是另辟解決方案，提取租金或許是目前最適宜的執(zhí)行方案。在征得申請人的同意后，執(zhí)行法官遂立即趕趕赴蕪湖市找到該批寫字樓承租人，并向其下達了提取租金的執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，然承租人簽收后并未按照協(xié)助通知書的要求將租金交到法院的指定賬戶。為了充分了解承租人想法同時加快租金提取進度，執(zhí)行法官再度前往承租人處，承租人起始對法院提取租金行為非常抗拒，表示如其將租金交給法院，會面臨被執(zhí)行人李某不讓其繼續(xù)承租房產的麻煩，這將嚴重影響其公司正常經營。了解到承租人的想法后，執(zhí)行法官遂一方面聯系被執(zhí)行人李某，告知李某法院提取租金事宜，以打消承租人不敢將租金交給法院的心理顧慮;另一方面，耐心向承租人釋理明法，告知其協(xié)助法院執(zhí)行是每個公民應盡的法律義務。在執(zhí)行法官四個小時的耐心勸導下，所有承租人、債務人、債權人均達成一致意見，當即表示會將租金交到法院賬戶，后續(xù)的租金也會按法院的要求按期交付。在收到承租人轉匯的租金后，執(zhí)行法官第一時間交付于申請人以償還李某拖欠的部分借款。拿到借款的申請人將一面“不辭辛苦傾力執(zhí)行，廉潔奉公忠誠敬業(yè)”的錦旗贈給執(zhí)行法官，“你們法院真是設身處地為我們當事人想辦法，沒想到我們這么快能拿到借款。”申請人方工作人員多次向執(zhí)行法官致謝。

近年來，宣州法院持續(xù)創(chuàng)新執(zhí)行案件中財產處置模式，對于存在流拍風險或難以實現財產處置效果最大化的被執(zhí)行人資產，采取“活封活扣”等善意文明執(zhí)行方式，因案施策通過將財產交付申請執(zhí)行人繼續(xù)管理經營，或“以租代拍”等資產處置方式，既有效維護了申請人的勝訴利益，又使被執(zhí)行人減輕了償還壓力，同時盤活了抵押的土地、廠房等資源，使其能夠物盡其用，實現法律效果和社會效果的有效統(tǒng)一。