購一樓房屋后得知“送”的花園系公共綠地 開發(fā)商被判退還4萬余元

市場星報、安徽財經(jīng)網(wǎng)(zgstyb.cn)、掌中安徽訊(胡光月 李雯 曹開發(fā))業(yè)主購買一樓房屋時被告知帶有獨立的院子，交房后卻發(fā)現(xiàn)所謂的“院子”實際上是小區(qū)的公共綠地，業(yè)主不能單獨占有使用。業(yè)主一氣之下將開發(fā)商告上法院，要求返還購房差價款。近日，宣城市宣州區(qū)人民法院在審理一起房屋買賣合同糾紛案件時，認(rèn)為開發(fā)商行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，綜合同向同戶型的二樓房價等多種因素，判令開發(fā)商退還業(yè)主4萬余元購房款差價。開發(fā)商不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

宣城某置業(yè)公司的工作人員告訴章某，購買案涉一樓洋房附贈私享花園(“院子”)，可以將陽臺外綠地改造成花園供自己使用，置業(yè)公司對外展示的一樓洋房樣板房的實景展示亦是作出了多層洋房一樓住宅自帶私享花園的宣傳。2021年3月10日、3月17日，章某與該置業(yè)公司先后簽訂了《商品房認(rèn)購書》《商品房買賣合同》，章某購買由置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)一樓商品房，房屋價款為129萬元，單價為10626.03元/平方米，后章某交付了相應(yīng)購房款。上述《認(rèn)購書》《買賣合同》中均未有章某所購買的房屋帶院子的相關(guān)約定。2021年12月24日，章某領(lǐng)取了案涉房屋鑰匙并辦理了房屋交付手續(xù)。

另查明，因有消費者反映該置業(yè)公司在銷售項目住宅時存在虛假宣傳的行為，經(jīng)當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“一樓住宅外綠地為公共綠地，不屬于個人所有，住戶不得對其進行改造使用，置業(yè)公司關(guān)于一樓住宅帶花園的宣傳與實際情況不符”，2022年10月27日，遂作出行政處罰決定書，責(zé)令置業(yè)公司立即停止虛假宣傳違法行為，并處以罰款。

雙方爭議焦點為置業(yè)公司應(yīng)否向章某賠償房屋差價損失及利息，如需賠償，數(shù)額應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。法院審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”本案業(yè)已查明，置業(yè)公司為銷售案涉小區(qū)房屋，通過沙盤、微信公眾號、樣板房等方式進行宣傳，在公眾號宣傳中明確一樓“陽臺直通私享花園”的文字信息，樣板房等展示有一樓自帶的私享花園實景，置業(yè)公司售樓部工作人員亦明確告訴章某購買案涉一樓洋房附贈私享花園。上述事實表明置業(yè)公司前述宣傳資料中對案涉一樓房屋自帶私享花園的允諾和說明是具體確定的，章某亦是在受到置業(yè)公司售樓部工作人員宣傳后選擇購買案涉一樓房屋，能夠認(rèn)定置業(yè)公司上述宣傳行為對章某訂立案涉房屋買賣合同及房屋價格的確定有重大影響，前述宣傳應(yīng)當(dāng)構(gòu)成置業(yè)公司對章某的要約。宣傳中的說明和允諾雖未載入案涉《買賣合同》《認(rèn)購書》等書面協(xié)議，但依法應(yīng)構(gòu)成合同內(nèi)容。章某基于廣告宣傳與置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，視為對廣告內(nèi)容產(chǎn)生了信賴?yán)�益，該信賴�(yán)�益�?yīng)得到保護。由于置業(yè)公司前述宣傳行為已經(jīng)相關(guān)政府部門確認(rèn)構(gòu)成虛假或引人誤解的宣傳，并對置業(yè)公司作出行政處罰，所涉一樓房屋附贈的私享花園實則為業(yè)主共有綠地，無法由一樓業(yè)主合法單獨占有使用，故而置業(yè)公司無法向章某履行該約定，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

本案中，案涉一樓房屋的交易單價為 10626.03 元/平方米，該樓棟房屋二樓交易單價低于一樓，且價差在 800 余元，故根據(jù)常理來看，章某選擇一樓房屋并接受該交易單價理應(yīng)有重大考量置業(yè)公司宣傳的附贈私享花園因素。置業(yè)公司主張上述宣傳行為與銷售價格不具有關(guān)聯(lián)性，其宣傳行為未影響章某對案涉房屋樓層及價格的決策，且以存在其他影響房價的因素為由主張附贈“私享花園”不影響房價的理由，不能成立。鑒于房價的影響因素多元性，對本案所涉的上述宣傳行為對房價的影響無具體量化依據(jù)。法院綜合案涉房屋價格組成因素、同一單元多樓層之間價格差異、合同實際履行情況、房屋現(xiàn)行使用情況等，酌定按購房價的5%來計算置業(yè)公司前述宣傳行為所產(chǎn)生的購房差價，并向章某賠償其承擔(dān)70%過錯責(zé)任所產(chǎn)生的差額損失，置業(yè)公司應(yīng)返還購房差額款45150元 (1290000元×5%×70%)及利息。最終，判令置業(yè)公司賠償章某房屋差價損失45150元及相應(yīng)的利息。