最大房產(chǎn)中介也扛不住了，什么信號(hào)？

日前，國(guó)內(nèi)最大的二手房交易企業(yè)鏈家，突然高調(diào)宣布下調(diào)中介費(fèi)率，從雷打不動(dòng)的2.7%降低到2%。收取方式從買(mǎi)房人承擔(dān)變成建議買(mǎi)賣(mài)雙方各1個(gè)點(diǎn)。市場(chǎng)方面表態(tài)，中介費(fèi)率的下調(diào)有望加速二手房市場(chǎng)活躍度的提升，而從單邊改為雙邊承擔(dān)，則是買(mǎi)方市場(chǎng)形成后的自然選擇。

500萬(wàn)元房子購(gòu)房成本省8.5萬(wàn)元

中介費(fèi)從2.7%下調(diào)至2%，且買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)后，記者算了筆賬。以目前市場(chǎng)主流的剛需房源500萬(wàn)元/套為例，購(gòu)房者原本需要繳納的中介費(fèi)為13.5萬(wàn)元，改革之后如果雙方按照各1個(gè)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，購(gòu)房者的中介費(fèi)支出為5萬(wàn)元，購(gòu)房成本降低8.5萬(wàn)元，下調(diào)幅度超過(guò)60%。

而從置換需求角度考慮，以希望賣(mài)掉500萬(wàn)元房源置換800萬(wàn)元房源且兩套均為二手房的賣(mài)一買(mǎi)一需求者為例，原中介費(fèi)政策賣(mài)一買(mǎi)一總中介費(fèi)最高支出為21.7萬(wàn)元，而新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后賣(mài)一買(mǎi)一總支出為13.5萬(wàn)元，下降幅度近四成。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在本輪調(diào)整前，中介費(fèi)價(jià)位相對(duì)較高的城市包括成都、西安和北京，中介費(fèi)率分別為2.8%、2.8%和2.7%。中介費(fèi)相對(duì)較低的城市主要包括石家莊、東莞和太原，中介費(fèi)率分別為1.5%、1.8%和1.9%�？傮w而言，城市規(guī)模大、二手房市場(chǎng)活躍的城市中介費(fèi)相對(duì)較高。而在城市規(guī)模小、二手房市場(chǎng)不太活躍且購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)不足的城市，中介費(fèi)則相對(duì)較低。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，企業(yè)端進(jìn)行中介費(fèi)率調(diào)整，是對(duì)此前住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》的落實(shí)。

今年5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，其中明確提出，要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

此外，政策也明確，要嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門(mén)店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”

存量時(shí)代的必然趨勢(shì)

某頭部中介李博(化名)向記者透露，之前北京的中介費(fèi)收取，基本是由買(mǎi)方承擔(dān)，甚至在市場(chǎng)好的時(shí)候，買(mǎi)賣(mài)雙方還會(huì)商定由買(mǎi)方承擔(dān)賣(mài)方的一部分稅費(fèi)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，目前已經(jīng)出現(xiàn)有業(yè)主為了賣(mài)掉房子，愿意承擔(dān)一半中介費(fèi)的情況。在李博看來(lái)，當(dāng)前中介費(fèi)率、單邊改雙邊的調(diào)整，是市場(chǎng)變化的結(jié)果。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，在二手房掛牌量愈發(fā)高企的背景下，買(mǎi)方時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，降低中介費(fèi)率可以促進(jìn)二手房的交易量，尤其是在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北京二手房交易需求旺盛，這將對(duì)二手房交易的釋放起到帶動(dòng)作用。而“雙向收費(fèi)”模式，則可降低買(mǎi)方此前的交易“負(fù)擔(dān)”。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也提醒稱，合理降低房產(chǎn)中介費(fèi)，要注意各種形式的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁，防范出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的老問(wèn)題等。同時(shí)“雙向收費(fèi)”模式也要嚴(yán)管中介兩頭吃等問(wèn)題。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在存量時(shí)代，房屋大量供應(yīng)的情況下，買(mǎi)方時(shí)代到來(lái)，房子交易難度加大，經(jīng)紀(jì)費(fèi)率下調(diào)是大概率事件，也是必然趨勢(shì)。

李宇嘉分析稱，在當(dāng)前交易量下降、交易周期拉長(zhǎng)的背景下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，促成交易的訴求很強(qiáng)，也愿意降低費(fèi)率。另外，掛牌量居高不下，不斷創(chuàng)新高的情況下，買(mǎi)方情緒非常弱，賣(mài)方想盡快賣(mài)掉以回籠資金的意愿也很強(qiáng)，買(mǎi)方也愿意支付一定的經(jīng)紀(jì)費(fèi)。

同時(shí)，房屋供應(yīng)量大增，區(qū)域分化明顯的情況下，買(mǎi)方有大把機(jī)會(huì)可挑可選，怎么買(mǎi)到性價(jià)比最高的房子，需要中介的精細(xì)化服務(wù)。由此，未來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方均支付經(jīng)紀(jì)費(fèi)的情形和案例，將會(huì)大量出現(xiàn)。“買(mǎi)方付全部中介費(fèi)，賣(mài)家實(shí)收”的時(shí)代結(jié)束了。這有利于降低買(mǎi)方的成本，促進(jìn)二手房交易活躍。

市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步提升

與二手房市場(chǎng)活躍度提高相對(duì)應(yīng)的，是鏈家這個(gè)北京地產(chǎn)中介老大市場(chǎng)份額在中介費(fèi)下調(diào)后的進(jìn)一步提升可能。

知情人士透露，自2008年頂住樓市縮量、逆勢(shì)擴(kuò)張后，鏈家在北京始終保持市場(chǎng)份額老大的地位。從北京市住建委每月公布的十大經(jīng)紀(jì)公司網(wǎng)簽排名看，鏈家最高曾經(jīng)占比北京二手房市場(chǎng)交易總量的五成以上。

超高的市場(chǎng)份額和賣(mài)方市場(chǎng)的持續(xù)，讓鏈家有了對(duì)中介費(fèi)定價(jià)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。

“其他家長(zhǎng)期只能在6折傭金附近競(jìng)爭(zhēng)，但上漲的時(shí)候購(gòu)房者即便在意也沒(méi)有太多談判的空間，現(xiàn)在的市場(chǎng)不一樣了。”據(jù)上述知情人士透露，隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的正式到來(lái)，北京二手房在認(rèn)房不認(rèn)貸落地后，并沒(méi)有出現(xiàn)期待中的“暴漲”，橫盤(pán)的局面讓購(gòu)房者有了更多談判的空間。

在此基礎(chǔ)上，其他中介公司給出的實(shí)際折扣，也不斷蠶食著鏈家的市場(chǎng)份額。此次鏈家下調(diào)傭金，除了順應(yīng)兩部委的要求和市場(chǎng)的走勢(shì)外，也更有利于收復(fù)被蠶食的市場(chǎng)份額。