對公攤的設計、測算環(huán)節(jié)的專業(yè)人員和面向客戶的銷售人員來說，“公攤”也是一個謎團，公攤面積始終無法以清晰的面目示人。
“我花了100平的錢買了三房，最后住上的是不到70平的小三房。”在上海，一位搶到了某高分網紅盤的購房者既興奮又惆悵，“180萬花在了看不見的公攤上”，沒辦法，他選擇范圍內的幾個新盤得房率都在70%上下。如果在一二線城市，相當于花費上百萬元購買公攤。
作為一個年年搶占熱搜的話題，公攤面積到底由誰說了算?是不是一筆糊涂賬?為什么不同小區(qū)甚至同一小區(qū)的住宅公攤面積、得房率會有大小的差異?按照公攤面積交物業(yè)費，到底合不合理?
公攤面積誰說了算?
所謂公攤，是根據1995年建設部(住建部前身)發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》劃分的，具體包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房等。此外，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半也被計算入公攤面積之中。
而公攤面積系數也不是開發(fā)商預先設定的20%或30%，而是通過計算得出的。
有著10年測繪經驗的房產測繪員趙天明介紹了計算公攤面積的過程：先是以棟為單位，計算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內建筑面積為比例分攤給各戶承擔。
公攤面積是由有資質的房產測繪單位測量出的。趙天明介紹，一般來說，如果是預售房屋，公攤面積需要進行“預測”和“實測”兩次測算。預測是在房屋建成之前，測繪單位會根據開發(fā)企業(yè)提供的合法合規(guī)的建筑圖紙進行測算，此面積可用于房屋預售，即購房合同的面積。而實測則是房屋建成之后，測繪單位實地進行測繪，采集外業(yè)數據，再進行測算。這個面積也是最終給購房者的交房面積，即不動產辦證面積。
“開發(fā)商需要憑測繪機構出具的測繪報告，錄樓盤表系統(tǒng)(包括樓層、房號、房型等信息)，才能取得預售許可證，進行銷售、網簽，非常嚴格。”趙天明說，測繪機構都是房管局規(guī)定認可的，根據甲、乙、丙級別不同，所能測繪的面積大小也不同。
趙天明所在的城市，每個區(qū)都有自己的測繪隊，僅為房管局提供測繪服務，不對市場開放，而房產測繪有著明晰的質量審查流程，從自檢、互檢、質檢到上級審核，以保證測繪質量。
不僅在測繪階段，在房屋最初的規(guī)劃設計階段，公攤面積的設計也需要依據一定的標準。某大型房企設計部門負責人李欣介紹，項目規(guī)劃設計要依據建筑設計統(tǒng)一的設計標準，比如樓棟中走廊的寬度、大堂面積大小，需不需要設置電梯工休息室等，也都要依據相應的建筑設計防火等規(guī)范設計，這都屬于影響公攤面積的因素。
李欣介紹，開發(fā)商的營銷部門也不可能同意隨便亂加公攤面積，因為得房率低了，房子都不好賣。
公攤差異從何而來?
為什么不同小區(qū)的公攤面積和得房率會不同?我的得房率怎么比別人低這么多?這是許多人最為關心的問題。
實際上，得房率的大小與樓層高低、公共活動區(qū)域大小、住宅樓的類型都有關系。“就高層住宅來說，板式樓的得房率通常要高于點式住宅(也稱桶樓、塔樓)。”一家民營設計院的住宅設計師張磊介紹，而樓層越高，公攤面積也會越大，這是由于高層住宅承重墻要承擔的壓力更大，所以大多數高層住宅的墻體也會比多層或小高層的墻體厚。套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積都是共有建筑面積，因此高層住宅樓的公攤面積也就越大。
此外，高樓層由于居住人數更多，配備的電梯數量也會更多，增加了公攤面積。
陽臺面積也會影響得房率。張磊介紹，根據現行的房屋建筑規(guī)范的相關規(guī)定，在主體結構內的陽臺，按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，則按照按其結構底板水平投影面積計算1/2面積，這也就是開發(fā)商賣方時通常所說的“陽臺送一半面積”。而不同結構方式建造的樓棟，結構內、外的劃分又有所不同，這又影響到陽臺面積的計算，張磊表示。
給公攤面積交物業(yè)費合理嗎?
在許多購房者看來，在商品房以建筑面積交易的過程中，已經在公攤面積方面支出了一大筆“冤枉錢”，后續(xù)物業(yè)費還要按建筑面積每平方米收取物業(yè)費，公攤面積越大，物業(yè)費越多。在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的支出。
政協(xié)委員洪洋也在今年兩會中提出，住宅物業(yè)費按建筑面積收費不合理。他提出疑問：物業(yè)公司服務的只是公共面積，而并不入戶服務，居民室內衛(wèi)生和設施維修都由居民自己承擔費用，為什么物業(yè)收費要包含室內面積?“實際上，公攤面積并不會增加居民繳納的物業(yè)費。”一名物業(yè)相關人士陳晴表示，這與物業(yè)費的計算方式有關，物業(yè)是算“總賬”。具體物業(yè)費的價格會根據配置的服務人員、服務內容、服務標準等，測算人員工資、物料等等，得出一個項目每年的總費用，然后按照每戶的面積比例做費用切分。“在這種計算規(guī)則下，即使是不按照建筑面積收取，而按照套內面積收取，每戶的占比也不會改變。”陳晴表示。
在中國，絕大部分物業(yè)費收取都采用“包干制”，即物業(yè)公司會把每個項目的人工成本、物耗、能耗、外包、保險等成本算一筆詳細的賬，再加上一定的利潤，通常是“微利”，把總費用除以12個月，再除以建筑面積得出的就是物業(yè)費的價格，即元/月/平方米。
據《經濟觀察報》
