買房對很多家庭來說都是大事，雖然碰到房子在交付前爛尾的概率很小，但碰到了可能就是不小的損失。更讓人揪心的是，購房人不僅拿不到房子，還要向銀行按時支付按揭貸款。
近日，浙江省嘉興市中級人民法院發(fā)布的一則案例引發(fā)關(guān)注，因樓盤爛尾、開發(fā)商申請破產(chǎn)，該法院判決由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任，而不是購房人。更早之前，最高法的一則判例中，也要求開發(fā)商向銀行償還按揭款。不過，這些利于購房人的判決，都經(jīng)歷了一波三折，不同法院對法律條款、司法解釋有不同的解讀。
一審敗二審勝 購房人220萬貸款不用還
據(jù)嘉興市中院網(wǎng)站，在2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾。2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。
之后，在開發(fā)商破產(chǎn)、收房無望的情況下，許先生因無法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
一審法院審理認(rèn)為，《個人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。據(jù)此，法院判決貸款合同解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息(含罰息)合計220余萬元。不過，許先生不服一審判決，并在二審中迎來戲劇性轉(zhuǎn)變。
嘉興中院二審認(rèn)為，案件爭議焦點為個人購房借款及擔(dān)保合同解除后許先生應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱司法解釋)第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
“開發(fā)商因進入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。”最終，嘉興中院二審判決，銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。
判決結(jié)果為何不同?
除了上述案件，在2020年12月，最高人民法院判決的“(2019)最高法民再245號”的案件中，就判決開發(fā)商向銀行償還解除商品房買賣合同房源的按揭款。
該案件也是一波三折。根據(jù)最高法的判決書，王某某等三人購買一處商業(yè)用房，并向銀行申請了7397萬元按揭貸款，后來因為開發(fā)商沒有按照約定交付房屋，王某某不再償還貸款而被銀行告上法庭。一審法院認(rèn)為，是因為開發(fā)商沒有按時交付房源，使得《商品房預(yù)售合同》被解除，隨之導(dǎo)致銀行與王某某簽署的貸款合同被解除，上述合同的解除不能歸責(zé)于購房人，因此，開發(fā)商應(yīng)代替王某某承擔(dān)賠償銀行損失的責(zé)任。
銀行不服判決，案件進入二審。二審法院同樣依據(jù)了最高法上述司法解釋，卻認(rèn)定，從法律關(guān)系上說，購房人王某某是委托開發(fā)商向銀行歸還貸款本息，但開發(fā)商并未償還，故王某某與銀行的借貸民事法律關(guān)系未消除。二審法院判決，撤銷一審判決，要求王某某等三人在判決生效后三十日內(nèi)向銀行償還貸款。
之后，案件進入最高法的終審判決。最高法支持了一審判決，認(rèn)為因開發(fā)商未按照約定期限交付房屋，致使《商品房預(yù)售合同》解除，購房人與銀行的貸款合同因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，因此，應(yīng)由開發(fā)商將收取的購房貸款本息返還給銀行，王某某等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
從上述兩個案件不難看出，雖有最高法的司法解釋，但法院對還款責(zé)任的認(rèn)定并不一樣，也導(dǎo)致一審、二審的結(jié)果出現(xiàn)較大差異。
為何法院判決結(jié)果不一樣?對此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任、王佳紅律師分析道，是因為對最高法司法解釋第二十一條第一款有不同的理解。第二十一條第一款的內(nèi)容是：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
“上述條款的意思是，購房人起訴開發(fā)商解除購房合同時，如果銀行也站出來說自己有獨立的訴求，訴開發(fā)商的合同糾紛與銀行的借款合同糾紛可以合并同時處理;如果銀行沒有提出訴求，法院可以只審理訴開發(fā)商解除合同的案件，銀行的借款合同就不同時審理，那購房人自然還需要償還貸款。”王佳紅說。
她解釋稱，“這樣審判的法官一般都認(rèn)為購房人和開發(fā)商之間是房屋買賣合同關(guān)系，購房人和銀行之間是借款合同關(guān)系，兩個合同是獨立的兩個法律關(guān)系，買賣合同解除了，不代表借款合同也必然要解除。”
王佳紅認(rèn)為，嘉興中院和最高法的判例都將買賣合同糾紛與貸款合同糾紛合并處理，即判令解除買賣合同的同時，也判令解除貸款合同。這樣的判決，更符合我們國家的立法精神，也更能保護購房人的合法權(quán)益。同時，在同一個訴訟中，同時解決買賣合同和貸款合同糾紛，也節(jié)省了司法資源。
房子延期交付或爛尾購房人這么做
如果樓盤爛尾，購房者能否斷供?王佳紅提醒道，開發(fā)商無法交付房屋，并不意味著購房人就可以停止向銀行償還月供，而且，如果購房人擅自斷供，銀行會采取一定的措施，比如起訴購房人要求還款、查封拍賣房屋等，未還款的行為還會記入不良記錄，會對購房人的信用有嚴(yán)重影響。
從實操角度講，王佳紅建議，如果遇到樓盤爛尾，購房人可以到法院起訴解除商品房買賣合同，同時起訴解除銀行借款合同，在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)的情況下，購房人才可以停止償還貸款。否則，不能隨意停止還貸。
至于首付款及之前的貸款損失，購房人應(yīng)向開發(fā)商索要，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。她說：“通常情況下，樓盤爛尾都是由于開發(fā)商資不抵債，即便購房人拿到勝訴判決也會面臨開發(fā)商無力償還的可能。所以，建議購房人提起訴訟時要慎重考慮，否則可能是錢、房兩空。”
