2021年，被視為房地產(chǎn)行業(yè)的“金融管控年”，這一年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂是處于洗牌的陣痛期。隨著房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的推進(jìn)和三季報(bào)的披露，上市房企有人歡喜有人憂。
在今年樓市全面遇冷的大環(huán)境下，多數(shù)企業(yè)紛紛開啟降本、求穩(wěn)的模式，達(dá)到“三道紅線”的房企數(shù)量在增多，但與此同時(shí)，上市房企也出現(xiàn)今年三季報(bào)增收不增利的現(xiàn)象。
榮盛發(fā)展“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠
自“三道紅線”出臺(tái)之后，房企有息負(fù)債規(guī)模在持續(xù)壓降。所謂“三條紅線”是：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;2.凈負(fù)債率不得大于100%;3.現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
隨著2021年三季報(bào)的披露，房企負(fù)債、現(xiàn)金流情況相繼公布。根據(jù)三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展正式成為“三道紅線”下的“綠檔”房企。
公告顯示，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展現(xiàn)金短債比為1.05，凈負(fù)債率為58.89%，較期初下降21.29%;剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49%，較期初下降4.67%，其中凈負(fù)債率較期初下降了21.29個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于榮盛發(fā)展成為“三道紅線”下的“綠檔”企業(yè)，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于榮盛發(fā)展，這是個(gè)利好。但榮盛發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率還有79%，剔除預(yù)收賬款之后才剛剛達(dá)標(biāo)，所以還需再接再厲，提高周轉(zhuǎn)率，進(jìn)一步壓低債務(wù)到安全線以下。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革 或?qū)⑿纬?ldquo;良幣驅(qū)逐劣幣”
2021年，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅要關(guān)注“三道紅線”的要求，對(duì)最新出臺(tái)的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)也不得不關(guān)注。
東亞前海證券在研報(bào)中指出，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對(duì)于房企或?qū)⑿纬?ldquo;良幣驅(qū)逐劣幣”。該試點(diǎn)可能會(huì)影響預(yù)售制度，降低企業(yè)周轉(zhuǎn)速度，倒逼開發(fā)商進(jìn)一步降低杠桿，原有的商業(yè)模式會(huì)受到?jīng)_擊，優(yōu)勝劣汰下對(duì)于優(yōu)秀的企業(yè)反而是機(jī)會(huì)。
中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示，房地產(chǎn)稅加速落地，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極意義有三：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制可期可待;二是市場(chǎng)倒逼成本，確定價(jià)格;三是地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴癥減弱了，房企對(duì)地方政府政策幫扶的依賴也會(huì)降低。
在盤和林看來(lái)，不管房地產(chǎn)稅能不能降低房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿防風(fēng)險(xiǎn)是大勢(shì)所趨。至于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，要看房地產(chǎn)稅落地的強(qiáng)度。
多家房企三季報(bào)增收不增利
在業(yè)績(jī)方面，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)披露的三季報(bào)來(lái)看，多家房企出現(xiàn)增收不增利的情況，歸母凈利同比去年的跌幅有所擴(kuò)大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)18家A股上市房企三季報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，只有8家房企營(yíng)收和凈利都保持正增長(zhǎng)，而剩下的房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)各有不同，但都不甚樂觀。其中，第三季度房企營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)均下跌的有華夏幸福、中交地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、金融街以及陽(yáng)光城;增收不增利的房企包括中南建設(shè)、綠地控股、萬(wàn)科A、招商積余。
在IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，房企三季度增收不增利，實(shí)際上反映的是去年房企為保證企業(yè)流動(dòng)性而進(jìn)行的降價(jià)促銷的情況，目前這些合同銷售收入逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，在報(bào)表上自然就體現(xiàn)為增收不增利的現(xiàn)象了。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》
