在全線提高房貸利率之后，上海地區(qū)再次出臺(tái)了針對(duì)信貸端調(diào)控的房貸“補(bǔ)丁”。日前，記者從滬上多家中介以及相關(guān)銀行處確認(rèn)，上海二手房申請(qǐng)房貸將執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，選擇相對(duì)最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。相關(guān)實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則等還在進(jìn)一步實(shí)踐中。
二手房交易存在大量陰陽(yáng)合同
在實(shí)際交易中，這三者的價(jià)格各有差異，一般而言，評(píng)估價(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。合同網(wǎng)簽價(jià)，是由購(gòu)房者和賣(mài)房者雙方商定而成;銀行評(píng)估價(jià)由第三方評(píng)估公司評(píng)估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值;涉稅評(píng)估價(jià)，即由房產(chǎn)交易中心評(píng)估的價(jià)格，所繳納的稅費(fèi)都是以交易中心評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。
而在此前的二手房實(shí)際交易中，還存在大量的陰陽(yáng)合同。所謂陰陽(yáng)合同，就是賣(mài)家買(mǎi)家簽訂購(gòu)房合同時(shí)把購(gòu)房款拆分成“陰陽(yáng)”兩個(gè)合同，分為“做高”和“做低”兩種，“陽(yáng)合同”即為了應(yīng)付網(wǎng)簽的虛假價(jià)格合同。
“之前合同很多做低的，是為了避稅。新政策出來(lái)，就是變相不讓做低合同了。”某購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)。記者了解到，此前這樣的操作很常見(jiàn)，一般按房產(chǎn)中心評(píng)估的價(jià)格寫(xiě)合同，其他的錢(qián)作為裝修補(bǔ)貼，合起來(lái)才是實(shí)際成交價(jià)。
這樣的操作也從房產(chǎn)中介得到印證。“就是做低房?jī)r(jià)，做低的部分以裝修補(bǔ)償款給房東。”有中介人士告訴記者。
做高房?jī)r(jià)可以幫助購(gòu)房者申請(qǐng)到更多銀行貸款，降低首付壓力，而做低房?jī)r(jià)則可以減稅。“比如以前400萬(wàn)元的實(shí)際成交價(jià)，合同寫(xiě)300萬(wàn)元，另100萬(wàn)元以裝修補(bǔ)償費(fèi)的現(xiàn)金形式給賣(mài)家。對(duì)于一些要購(gòu)買(mǎi)大戶型房、稅費(fèi)加起來(lái)很高的群體，這樣操作很合算。”該中介人士表示，但最近新出了政策，需要三方評(píng)估，取最低價(jià)，銀行就是想多給你貸款也貸不了，必須按最低價(jià)。
“三價(jià)就低”抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲
某國(guó)有大行工作人員向記者確認(rèn)了這一原則，目前已開(kāi)始實(shí)施，比起之前的貸款流程更為復(fù)雜。“8月6日我們銀行便開(kāi)始按這一原則執(zhí)行，在貸款流程中，我們需要向交易中心問(wèn)詢(xún)價(jià)格，一般而言，交易中心反饋的價(jià)格總是最低的，所以就按這個(gè)價(jià)格來(lái)幫客戶做貸款。”
“其實(shí)這次的‘三價(jià)合一’，針對(duì)的是二手房交易中的一些炒作行為。”在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來(lái)，一些炒房客可能會(huì)為了獲得更高杠桿，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”將房?jī)r(jià)做高，從而獲得更多的貸款;一些真正的剛需買(mǎi)家不會(huì)有意抬升網(wǎng)簽價(jià)格，反而會(huì)傾向做低房?jī)r(jià)，否則會(huì)繳納更多的稅，增加購(gòu)房成本。
專(zhuān)家認(rèn)為，結(jié)合上海此前的二手房?jī)r(jià)核驗(yàn)制度，將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)表示，實(shí)際上“三價(jià)合一”或“三價(jià)就低”的政策，更多是從管控信貸額度和信貸秩序的角度出發(fā)。過(guò)去，銀行貸款方面出現(xiàn)了提高評(píng)估價(jià)變相多發(fā)放貸款的問(wèn)題，從這個(gè)角度看，貸款方面也出現(xiàn)了各類(lèi)亂象。所以，按照最低的價(jià)格來(lái)審批貸款，其實(shí)也是為了防范貸款無(wú)序的現(xiàn)象。就影響看，當(dāng)前上海二手住宅套均價(jià)大概為350萬(wàn)元，信貸管控后，可貸的資金會(huì)減少。比如，過(guò)去可以貸款120萬(wàn)元的，現(xiàn)在可能只能貸90萬(wàn)元。因此，對(duì)一些違規(guī)的操作影響是比較大的。
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