近兩年，樓市發(fā)展較快，買(mǎi)房人增多。與此同時(shí)，樓盤(pán)逾期交房的新聞也屢屢被曝出。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是人生大事，如何才能有效規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，需要購(gòu)房者在簽訂買(mǎi)房合同前多方考察。
合肥多個(gè)樓盤(pán)逾期交房甚至停工
近日，筆者發(fā)現(xiàn)有多條關(guān)于房屋逾期交房或者爛尾的網(wǎng)友留言。
國(guó)開(kāi)公館，逾期交付的消息由來(lái)已久，且多次被投訴。據(jù)了解，國(guó)開(kāi)公館作為2011年的招商項(xiàng)目，原定要在2013年底交房，可最終一期房源卻推遲到了2015年初才交付。隨后的二期、三期工程，更是在停工、重整、復(fù)工、查封、再停工的循環(huán)中折騰了8年。2019年初，國(guó)開(kāi)公館2期業(yè)主收到了開(kāi)發(fā)商下發(fā)的交房通知，誰(shuí)知2個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商卻宣布破產(chǎn)。2019年底，經(jīng)過(guò)政府部門(mén)的介入，多方的努力，國(guó)開(kāi)公館被國(guó)厚集團(tuán)接手，后期的房屋也隨之交付。
不過(guò)，仍有網(wǎng)友反映國(guó)開(kāi)公館交房后基礎(chǔ)設(shè)施不達(dá)標(biāo)，物業(yè)服務(wù)不到位，小區(qū)車(chē)庫(kù)建設(shè)不到位等。對(duì)此，相關(guān)部門(mén)回復(fù)，已督促開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)性整改，轄區(qū)街道已要求小區(qū)物業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。
萬(wàn)泓中心因破產(chǎn)而爛尾。有網(wǎng)友反映，自己是萬(wàn)泓中心5#、6#樓商鋪業(yè)主，在2018年3月16日購(gòu)買(mǎi)了位于北京路與繁華大道交口東南角萬(wàn)泓中心商鋪。按照合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2018年9月30日前將該商鋪交付給業(yè)主，可是2018年底至今都未動(dòng)工，疑似爛尾。現(xiàn)已時(shí)過(guò)2年多至今未交房，更別說(shuō)違約金。2021年3月2日，該業(yè)主卻收到了萬(wàn)泓清算小組寄來(lái)的債權(quán)申報(bào)通知書(shū)，辛辛苦苦攢錢(qián)貸款買(mǎi)的房子如此鬧心。
對(duì)此，包河區(qū)回復(fù)，萬(wàn)泓中心項(xiàng)目由安徽萬(wàn)泓置業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)泓置業(yè))投資開(kāi)發(fā)，受資金短缺等問(wèn)題影響，5#、6#樓處于停工狀態(tài)，萬(wàn)泓置業(yè)至今未能交付房屋。為從根本上解決項(xiàng)目存在的問(wèn)題，萬(wàn)泓置業(yè)已向合肥市中級(jí)人民法院提請(qǐng)了破產(chǎn)清算，由合肥萬(wàn)青地產(chǎn)有限公司等自行組成清算組，目前正在進(jìn)行債權(quán)申報(bào)事宜。下一步，駱崗街道將積極搭建溝通平臺(tái)，協(xié)同萬(wàn)泓置業(yè)做好與廣大業(yè)主的溝通解釋工作。
還有業(yè)主反映，肥東縣文一鉑金中心違約遲遲不交房，也不發(fā)布官方聲明。據(jù)業(yè)主表示，自己全款購(gòu)買(mǎi)了文一鉑金中心公寓一間，毛坯房。原定于2020年4月30日前交付，但是由于疫情的原因推遲至7月。截至目前一直未能交付。據(jù)了解，后續(xù)開(kāi)發(fā)商給業(yè)主郵寄一份網(wǎng)簽合同，修改了交房日期為2021年6月30日。
同樣有類(lèi)似情況發(fā)生的還有瑤海區(qū)利港銀河之光。有業(yè)主表示，自己2018年在中介工作人員的介紹下，在瑤海區(qū)利港銀河之光2號(hào)樓買(mǎi)了一套40多平方米的公寓。按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，利港銀河之光應(yīng)該在2020年11月30日前交房，但是直到現(xiàn)在也沒(méi)有交付。不僅如此，項(xiàng)目工地里也看不到工人在施工，讓該業(yè)主十分著急。
據(jù)了解，2020年11月，利港銀河之光開(kāi)發(fā)商安徽寶鑫房地產(chǎn)有限公司曾發(fā)出《房屋交付告知函》，其中提到，“因工程進(jìn)度及疫情影響，以致我公司開(kāi)發(fā)的銀河商務(wù)中心項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)交付，經(jīng)我公司工程排布后，2幢交付時(shí)間我司擬不遲于 2021年 7月 31 日。”此外，該《房屋交付告知函》還表示，按合同約定因不可抗力導(dǎo)致的延期，公司不承擔(dān)違約責(zé)任。但除不可抗力因素外產(chǎn)生的延期(即2021年1月27日起至實(shí)際交房之日)，公司將本著“合同信守原則”，按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》相關(guān)約定，向業(yè)主支付延期交付違約金。
對(duì)于業(yè)主的反映，合肥市瑤海區(qū)七里站街道辦事處也進(jìn)行回復(fù)稱：截至2021年4月，利港銀河之光項(xiàng)目1號(hào)樓主體4層結(jié)構(gòu)完成;2號(hào)樓主體封頂，墻體完成;3號(hào)樓主體封頂，外裝完成;4號(hào)樓未施工(整體為自持);5號(hào)樓一層結(jié)構(gòu)完成;6號(hào)樓及7號(hào)樓(地下車(chē)庫(kù))主體結(jié)構(gòu)完成。目前企業(yè)正在重新引進(jìn)資金全面復(fù)工建設(shè)。
多重原因?qū)е路课萁桓堆悠?/p>
從多個(gè)樓盤(pán)逾期交付的情況來(lái)看，絕大多數(shù)的爛尾樓，形成的原因基本都是房企破產(chǎn)、資金挪用、拖欠工程款等問(wèn)題導(dǎo)致的。過(guò)度的擴(kuò)張和布局失誤，讓中小房企很容易陷入困境。
其次，多地樓市調(diào)控持續(xù)收緊，也給不少高杠桿房企拉緊了韁繩。從最初的房企融資監(jiān)管，到去年橫空出世的“三道紅線”，再到今年的房貸“兩道紅線”，樓市“控杠桿”的趨勢(shì)有增無(wú)減。這種背景下，挪用預(yù)售資金、樓盤(pán)停工乃至爛尾，不再是鮮見(jiàn)的事情。
此前的疫情蔓延也給不少房企帶來(lái)了巨大沖擊。工地停工、售樓部停止接待購(gòu)房者等，也給高周轉(zhuǎn)的房企帶來(lái)了很大考驗(yàn)。
合理維護(hù)自身權(quán)益
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要理性購(gòu)房，在簽訂購(gòu)房合同前一定要考察好開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)。要謹(jǐn)慎選擇開(kāi)發(fā)商。近兩年樓市調(diào)控不斷，房企融資不斷收緊，加上國(guó)內(nèi)外大環(huán)境的不確定性，中小房企、高杠桿房企爆雷的概率增加。
一定要到現(xiàn)場(chǎng)看房，要看開(kāi)發(fā)商是否“5證”齊全。“5證”指的是《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工證》《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。尤其注意尚未取得預(yù)售證的問(wèn)題項(xiàng)目，這樣的樓盤(pán)很容易爛尾。“5證”齊全的樓盤(pán)不一定絕對(duì)安全，但沒(méi)有5證的樓盤(pán)很容易出問(wèn)題。同時(shí)，可參考開(kāi)發(fā)商在建的其他項(xiàng)目，是否存在債務(wù)糾紛、銷(xiāo)售情況是否良好等等。
要選擇合理的購(gòu)房時(shí)機(jī)。由于商品房建設(shè)需要一定的施工周期，因此購(gòu)房者可以重點(diǎn)考察項(xiàng)目的施工情況，及時(shí)關(guān)注施工進(jìn)度，在主體完成60%甚至80%以上入手購(gòu)買(mǎi)，就可以在一定程度上規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
另外，根據(jù)《關(guān)于合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面復(fù)工的通知》，雖然政府有承諾開(kāi)發(fā)商因疫情影響導(dǎo)致樓盤(pán)延期交房，但并不是沒(méi)有期限的。不能按期竣工驗(yàn)收或交付的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，竣工驗(yàn)收時(shí)間、交付時(shí)間原則上順延。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向購(gòu)房人做好告知、解釋工作，具體事宜由雙方根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定處理，或者按合同約定協(xié)商解決。
如果真的碰上了爛尾樓盤(pán)，要合理考慮哪種方式對(duì)自己更有利。如果及時(shí)止損選擇退房，絕大部分情況下開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有現(xiàn)金的，只能給予業(yè)主房款收據(jù)或者欠條。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系就從買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，轉(zhuǎn)為了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。一旦將來(lái)房企破產(chǎn)，那么在清償優(yōu)先級(jí)上，債權(quán)債務(wù)關(guān)系要低于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
如果不退房，后期可能收到房子，但不管房子是否爛尾，房貸仍然要還，否則容易被列入征信。 業(yè)主還可以通過(guò)合法維權(quán)方式，通過(guò)政府與銀行協(xié)商延期還款。更進(jìn)一步，可發(fā)起集體訴訟進(jìn)行維權(quán)，或通過(guò)輿論呼吁，或者自籌資金促進(jìn)爛尾樓復(fù)工。
郭婭/整理
