人居是指與人類(lèi)關(guān)系最密切的生態(tài)環(huán)境，提高人類(lèi)居住質(zhì)量是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的主要內(nèi)容，也是社會(huì)發(fā)展程度的重要標(biāo)志。改革開(kāi)放四十年以來(lái)，合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了大跨步式的發(fā)展，而隨著物質(zhì)水平的不斷提高，購(gòu)房者的人居理念也在不斷升級(jí)。
合肥人居住環(huán)境越來(lái)越美 記者 周誠(chéng)/圖
從“有個(gè)房子就能住”到要求社區(qū)配套一應(yīng)俱全;從大部分為剛性需求到改善型房源比重不斷增加;從對(duì)物業(yè)“無(wú)所謂”到“必不可少”……這些轉(zhuǎn)變無(wú)一例外，都印證著當(dāng)下合肥人對(duì)著人居環(huán)境的高追求。
合肥市早期房企 曾打造多個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)
1983年4月，合肥市首家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合肥公司成立。1983年9月，合肥市長(zhǎng)江路、金寨路沿街改造工程指揮部成立;1984年9月，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立，這便是3家公司為合肥市成立最早、實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
五里墩附近的居民生活區(qū) 記者 周誠(chéng)/圖
1983年～1992年，合肥市各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，相繼建成或完善了太湖新村、合浦南村等幾十個(gè)住宅小區(qū)。值得一提的是，合肥的首批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本都是本土企業(yè)，先后建成西園新村、琥珀山莊、南園新村等功能齊全、配套設(shè)施完善的住宅區(qū)，使城市居民住房條件得到極大的改善。至1992年，合肥市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已達(dá)百余家，所有制成分十分多樣，既有國(guó)有、集體，又有股份制、聯(lián)營(yíng)、私營(yíng)、中外合資和外商獨(dú)資。
40年來(lái)人均居住面積增長(zhǎng)近十倍
改革開(kāi)放之前，住房實(shí)行“統(tǒng)一管理、分配、以租養(yǎng)房”的實(shí)物分配。改革開(kāi)放之后，為解決住房問(wèn)題的政策撬動(dòng)提供了時(shí)代機(jī)遇，也由此開(kāi)啟了我國(guó)住房制度改革序幕。1981年，合肥市成立了房屋普查領(lǐng)導(dǎo)小組，這是合肥市的首次房屋普查。到1985年普查結(jié)束，全市計(jì)有公產(chǎn)住宅房建筑面積1703.7萬(wàn)平方米，其中市房管部門(mén)直管和各單位自管的合計(jì)占全市住宅房總建筑面積的96.36%。
根據(jù)1982年城市規(guī)劃，也是合肥市改革開(kāi)放后第一個(gè)規(guī)劃顯示：近期到1985年底，城市人口控制在60萬(wàn)左右，城市用地為59.4平方公里，人均用地99平方米;遠(yuǎn)期到2000年，城市人口控制在70萬(wàn)左右，城市用地為77.74平方公里，人均用地111.1平方米。
以前空曠的大蜀山附近，如今高樓林立 記者 周誠(chéng)/圖
1998年7月，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺(tái)，福利分房制度廢止，標(biāo)志房地產(chǎn)開(kāi)始推行全面市場(chǎng)化，合肥市住房實(shí)物分配制度也從政策上退出歷史舞臺(tái)。至2003年，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，與全國(guó)同步進(jìn)入升溫期，房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐漸確立。
從2004年開(kāi)始，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，合肥也進(jìn)入了快速上升期。也正是這一年，合肥隨著全國(guó)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)10年黃金期。而在這一周期，快速發(fā)展同時(shí)，也是調(diào)控政策密集出臺(tái)的10年，市場(chǎng)快速發(fā)展，企業(yè)快速增加，原先植根于北上廣深等一線及南京、杭州等二線城市的國(guó)內(nèi)一線房企，紛紛進(jìn)入合肥，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)入爆發(fā)期，市場(chǎng)狀況也愈加復(fù)雜。
2004年至今，合肥與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同步，甚至發(fā)展速度快于大多數(shù)城市，同時(shí)也同步進(jìn)行調(diào)控管理，著手建立長(zhǎng)效市場(chǎng)機(jī)制。一方面居民通過(guò)新購(gòu)、售舊換新、以房養(yǎng)房等方式改善居住條件，另一方面住房?jī)r(jià)格逐步上漲，住房的投資效益不斷顯現(xiàn)，并形成相互推動(dòng)相互影響作用。
與此同時(shí)，合肥市房地產(chǎn)管理局嚴(yán)格按照上級(jí)統(tǒng)一部署，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策，確保合肥市住房市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。行業(yè)集中度越來(lái)越高，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)百花齊放，融創(chuàng)等全國(guó)各大知名房地產(chǎn)企業(yè)基本都在合肥落地生根。房地產(chǎn)企業(yè)也在尋求多元化發(fā)展，從簡(jiǎn)單賣(mài)房到公寓開(kāi)發(fā)、代建項(xiàng)目等多個(gè)枝頭開(kāi)花結(jié)果。
根據(jù)《合肥市2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，合肥市去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1557.41億元，同比增長(zhǎng)15.1%。2017年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.9平方米，而在1982年人均居住面積才3.7平方米。
2018年合肥97個(gè)樓盤(pán)計(jì)劃交付
數(shù)據(jù)顯示，2004年，在合肥市登記備案的各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有667家，當(dāng)年，新批開(kāi)發(fā)企業(yè)142家，備案企業(yè)13家。而且，142家創(chuàng)下合肥截至當(dāng)時(shí)新成立房企數(shù)量之最，這還是在當(dāng)年4月1日起新設(shè)立房企注冊(cè)資本門(mén)檻提高到800萬(wàn)，其中貨幣資金不低于500萬(wàn)元的背景下，足見(jiàn)市場(chǎng)化發(fā)展后合肥市場(chǎng)的吸引力。
2008年-2009年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)積蓄力量、快速發(fā)展超過(guò)5年后，合肥迎來(lái)了高端市場(chǎng)的開(kāi)啟。國(guó)內(nèi)一線房企開(kāi)始著力布局高端樓盤(pán)，洋房、別墅、躍層開(kāi)始頻繁地出現(xiàn)在本地房產(chǎn)廣告中。2010年開(kāi)始，一線房企大鱷在合肥土地市場(chǎng)上動(dòng)輒數(shù)十億大手筆拿下大面積居住地塊，已經(jīng)讓合肥百姓習(xí)以為常。
合肥像這樣的高檔樓盤(pán)越來(lái)越多 記者 周誠(chéng)/圖
如果說(shuō)2000年-2010年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)是積蓄力量，那么2010年至今的市場(chǎng)則是走向成熟。2012年后，合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度已在國(guó)內(nèi)居于第一方陣，房企拿地的門(mén)檻也逐漸提高，合肥樓市發(fā)展趨于多功能化、精細(xì)化、復(fù)合化。
從開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，明顯地發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有在之前十余年里積累發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展資本的中小企業(yè)，在這段時(shí)間內(nèi)不斷被淘汰，其中也包括了很多國(guó)有企業(yè)。綜合調(diào)控、市場(chǎng)發(fā)展、房企布局、購(gòu)房者選擇等多方面因素，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)始終平穩(wěn)健康，保持了合適的發(fā)展速度。
合肥市統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2017年，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1557.41億元，同比增長(zhǎng)15.1%，創(chuàng)近4年新高。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積684.87萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)36.5%，比上年加快16.3個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積的大幅增加，為2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的較快增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2018年合肥共計(jì)計(jì)劃交付97個(gè)商品房樓盤(pán)。
品牌房企入駐 精裝房成大眾新選擇
隨著人居標(biāo)準(zhǔn)需求的提升，購(gòu)房者對(duì)于商品房質(zhì)量的要求也在不斷提高。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，越來(lái)越多的全國(guó)大牌開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、恒大、龍湖涌入合肥，為合肥人帶來(lái)了全新的住房理念。關(guān)于居住品質(zhì)，關(guān)于好房子，合肥人開(kāi)始有了全新的認(rèn)知。
精裝房成大眾新選擇 記者 黃洋洋/圖
以往除了使用面積之外，購(gòu)房者對(duì)于其他方面基本忽視。而現(xiàn)在則對(duì)住房的地段、城市配套、景觀設(shè)計(jì)等方面越來(lái)越看重;除了關(guān)注項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃等硬件條件之外，還會(huì)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的入住體驗(yàn)越來(lái)越在意。受大環(huán)境影響，拎包入住的“精裝修房”面世，在城市效率、環(huán)保等綜合因素的疊加大背景下，受到不少購(gòu)房人的追捧。
今年5月31日，合肥市政府第9次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《合肥市綠色建筑發(fā)展條例實(shí)施意見(jiàn)》。今后，合肥市將開(kāi)展綠色生態(tài)城市綜合試點(diǎn)建設(shè)。到2020年，完成150萬(wàn)方既有公共建筑節(jié)能改造。合肥市更多新建居住建筑將推廣全裝修，建設(shè)主管部門(mén)將會(huì)同相關(guān)部門(mén)，制定全裝修住宅建設(shè)相關(guān)制度，建立從土地供應(yīng)到交付使用的全過(guò)程監(jiān)管機(jī)制。
如今，越來(lái)越多的科技住宅也開(kāi)始面世，不斷更新購(gòu)房者對(duì)住宅的全新認(rèn)知，新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、節(jié)能隔熱系統(tǒng)等等科技手段在住宅上的應(yīng)用層出不窮。未來(lái)，人們將享受到更多更新、更人性化的居住體驗(yàn)。
物業(yè)服務(wù)從“無(wú)所謂”升級(jí)為“很重要”
隨著合肥房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與成熟，物業(yè)服務(wù)也隨之普及。居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的態(tài)度也由當(dāng)初的“不置可否”“無(wú)所謂”變成如今的“很重要”，物業(yè)服務(wù)也從“旁門(mén)左道”變?yōu)榱司哂行袨橐?guī)范的正規(guī)行業(yè)。
1989年5月前，市區(qū)直管公房的物業(yè)服務(wù)僅限于修繕養(yǎng)護(hù)，這一工作由中市區(qū)第一、中市區(qū)第二、東市區(qū)、西市區(qū)房地產(chǎn)管理分局負(fù)責(zé)。1989年5月后，合肥市房地產(chǎn)管理局內(nèi)部機(jī)構(gòu)調(diào)整，直管公房的大、中修任務(wù)由市房屋修建公司負(fù)責(zé)，小修養(yǎng)護(hù)由市房屋經(jīng)營(yíng)管理處負(fù)責(zé)。
整齊劃一，環(huán)境舒適的居民區(qū) 記者 周誠(chéng)/圖
1989年，合肥市房管部門(mén)對(duì)所管轄的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合治理，將所需經(jīng)費(fèi)列入計(jì)劃。如為銅陵新村綜合治理?yè)芸?2萬(wàn)元，給數(shù)十幢樓房修筑統(tǒng)一式樣的圍墻、垃圾箱;在房前屋后植樹(shù)種草，美化環(huán)境。隨著小區(qū)管委會(huì)的建立，各小區(qū)的管理由管委會(huì)全面負(fù)責(zé)。房管所長(zhǎng)兼任小區(qū)管委會(huì)副主任，主要負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)直管公房的管理。
而合肥市物業(yè)管理起步于上世紀(jì)90年代。1995年9月27日，合肥廬中物業(yè)管理公司對(duì)櫻花園小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，這是合肥市有正式記載的第一家物業(yè)管理單位，也是合肥市第一家注冊(cè)在案的物業(yè)管理公司。
1998年12月，合肥市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，有會(huì)員單位50多家，標(biāo)志著合肥市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了規(guī)范化管理的新階段。隨后，合肥市物業(yè)服務(wù)發(fā)展步入了“快車(chē)道”。至2001年，合肥市有175家物業(yè)管理企業(yè)，6000多名從業(yè)人員。物業(yè)管理面向市轄三縣延伸。2001年10月，肥西縣注冊(cè)成立第一家物業(yè)公司，市轄三縣物業(yè)管理面積累計(jì)達(dá)到26.2萬(wàn)平方米。
截至目前，全市共有各類(lèi)住宅小區(qū)3492個(gè)，其中物業(yè)服務(wù)面積占總面積的87%，新建小區(qū)100%實(shí)行了物業(yè)管理，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)940余家，行業(yè)從業(yè)人員11萬(wàn)多人，安徽長(zhǎng)城物業(yè)等5家本土物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入全國(guó)行業(yè)百?gòu)?qiáng)。
政府層面，合肥市轄4縣1市、8個(gè)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)都設(shè)立了專門(mén)的物業(yè)管理科(處)或辦公室，配備了專人從事物業(yè)管理工作。8個(gè)區(qū)的60個(gè)街道全部設(shè)立了管理機(jī)構(gòu)，322個(gè)社居委都配備了1~2人兼職從事物業(yè)管理工作。行業(yè)層面，合肥市物業(yè)服務(wù)水平也逐年提升。如今在合肥市場(chǎng)，多層次、多檔位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面覆蓋，整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。
□ 唐朝/文
