“郊區(qū)已開始降價，市區(qū)也有幾個特價樓盤，我還是想再等等。”
從9月底開始，星星點點的樓市降價消息逐漸匯成一場疾風(fēng)驟雨，交易趨冷的市場狀態(tài)席卷了全國許多城市，僅僅一個多月的時間，就改變了大多數(shù)市場參與者對房地產(chǎn)市場的態(tài)度。
事實上，除少量前期漲幅過大的城市出現(xiàn)較大幅度價格回調(diào)外，絕大多數(shù)城市并未出現(xiàn)明顯的降價，而降價的多出現(xiàn)在城市郊區(qū)。房企在價格調(diào)整上也表現(xiàn)得“扭扭捏捏”，多以限時限量特價房、精裝房改為毛坯房交付、送車位等方式變相降價，直接調(diào)整價格的并不多見。
市場轉(zhuǎn)冷雖已成事實，但會有多大幅度地回調(diào)，仍然難以預(yù)料。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整，但由于樓市受政策影響較大，長期走勢難以做出明確判斷。
觀望情緒漸濃 熱點城市成交量下跌
27歲的劉暉(化名)這兩天正在河南鄭州看房，雖然房子是為結(jié)婚準(zhǔn)備的，婚禮也已經(jīng)在籌備中了，但他并不著急入手，他說：“郊區(qū)樓盤已經(jīng)開始降價，市區(qū)也出現(xiàn)了幾個特價樓盤，我還是想再等等。”
該城市的一家大型房產(chǎn)交易平臺的工作人員表示，限購限貸后，投資客基本被擠了出去，現(xiàn)在的客戶以剛需族和換房族為主，而這類購房者對價格比較敏感，觀望的人比較多。她說：“市區(qū)的房價目前比較平穩(wěn)，客戶也不著急，都在慢慢選。”
克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月，鄭州市商品住宅成交面積同比上升36%，環(huán)比下跌21%，較2018年月平均成交面積低10%。
成交面積萎縮的情況在許多城市都已出現(xiàn)。上述機構(gòu)稱，10月，在機構(gòu)監(jiān)測的29個重點城市中，商品住宅成交面積為2302萬平方米，同比增長9%，環(huán)比下降6%，當(dāng)月整體成交面積不及2018年1月以來的月均水平。
其中，一線城市成交低位回升態(tài)勢在10月戛然而止，同比、環(huán)比齊跌，環(huán)比銳減45%，同比微跌3%。二三線城市成交量環(huán)比持平，同比增長10%。各城市市場熱度持續(xù)分化，成都、合肥、無錫、佛山、徐州等城市繼續(xù)保持較高熱度，同比、環(huán)比齊增;長沙、杭州、蘇州、青島、南京等城市市場降溫明顯，預(yù)計后市成交仍將保持小幅微降。
中原地產(chǎn)研究中心也稱，今年“金九銀十”成色不足，大部分熱點城市商品房成交量均出現(xiàn)環(huán)比下行，10月，其監(jiān)測的20個熱點城市合計成交1448萬平方米，環(huán)比下調(diào)11%。
“‘金九銀十’實際上是傳統(tǒng)概念，現(xiàn)在已經(jīng)不存在了。以前冬季施工困難，零度以下基本就不能施工，開發(fā)商必須在9~10月把房子預(yù)售出去，所以這兩個月成交占比非常高，但隨著技術(shù)的提高，這一問題已經(jīng)不存在。從最近幾年的市場看，受長假影響，9~10月整體成交量都低于11~12月。”張大偉說。
成交不振也導(dǎo)致庫存有所上升�？硕鸬禺a(chǎn)研究中心稱，10月份半數(shù)以上熱點城市庫存面積環(huán)比小幅回升，但漲幅均在10%以內(nèi)，同比則漲多跌少。
整體降幅不大 分化較為嚴(yán)重
相比成交量，房價只是部分地方出現(xiàn)小幅下降，僅用漲或者跌來描述市場，則有失偏頗。分化不僅出現(xiàn)在城市與城市之間，城市內(nèi)部也存在不同的表現(xiàn)。
從8月中旬開始，天津津南區(qū)某大型樓盤就一次次推出優(yōu)惠促銷活動，從未間斷。8月中旬推出“8周年慶，感恩大促”的優(yōu)惠活動;9月中下旬，以“中秋巨獻”名義推出特價房，并且限制交易時間與交易數(shù)量;國慶期間推出兩棟特價樓，聲稱數(shù)量不多，優(yōu)惠活動會盡快結(jié)束。
然而，9月底的樓市已經(jīng)明顯遇冷，地處天津市郊的上述樓盤即便推出特價房，也難以短期售完。中新經(jīng)緯11月5日向一位房產(chǎn)中介詢問得知，上述樓盤優(yōu)惠活動雖然已經(jīng)結(jié)束，但價格與之前相差不多，小戶型住宅最低價為1.2萬多元/平方米。
9月底以來，以特價房、精裝房改為毛坯房交付、贈送車位等促銷手段代替直接降價，在許多城市已十分常見。張大偉稱，變相降價的方式相對緩和，也在一定程度上說明降價并不明顯。但這種價格調(diào)整容易陷入“價格黑洞”，導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)難以反映真實的市場價格。
張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段出現(xiàn)降價的城市僅限于一線城市和一些二線城市，且整體降價幅度有限，大多數(shù)城市處于持平狀態(tài)。而在一些三四線城市，還存在價格上漲的情況。
從58安居客房產(chǎn)研究院重點監(jiān)測的全國67城房價來看，三四線城市的房產(chǎn)交易市場較為活躍，在10月城市新房房價環(huán)比漲幅排行榜上，保定、岳陽、徐州、烏魯木齊、大連位列前五，其中，保定以5.3%的環(huán)比增幅位居第一。找房熱度上，三四線城市熱度明顯回升。
“從下跌的城市看，更多的還是體現(xiàn)在大城市的部分項目上，整個區(qū)域不見得都在下跌。部分城市近期供應(yīng)增加，也容易帶動房價下調(diào)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，從成交量上看，房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了拐點，定價也有所松動，但整體降幅不大。對購房者而言，由于房貸利率上調(diào)，實際買房負(fù)擔(dān)并未減少。
短期仍將回調(diào) 長期難以預(yù)料
這場樓市調(diào)整，或許只是剛剛開始。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾個月，房價仍有回調(diào)可能。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，在政策從緊基調(diào)不變的情況下，未來兩個月，商品房整體成交量價不會出現(xiàn)明顯波動，但2018年積蓄的下拉力可能在2019年上半年顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)市場或出現(xiàn)降價潮擴大、熱點城市遇冷的情況。一線城市降溫會更為明顯，有價無市的局面將更多出現(xiàn)在部分一線城市。
張大偉稱，之前支撐市場上漲的三線城市，最近都上漲乏力，熱點一二線城市逐漸出現(xiàn)了全面降溫的趨勢。在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。
不過，嚴(yán)躍進表示，目前這一波降價，除了受資金面影響，也與樓盤密集供應(yīng)有關(guān)，這個時候必須降價。但11月份以后，若是銷售回款不錯，房企定價策略可能會趨于強硬。
對于房地產(chǎn)市場的長期走勢，不少專家比較樂觀。“年底利好消息比較多，如房貸利率或見頂、放貸節(jié)奏加快等，會對市場交易產(chǎn)生一定影響。市場情緒雖然悲觀，但供應(yīng)量在增加，如果政策配合到位，市場交易完全可以恢復(fù)。”嚴(yán)躍進說，此前的房地產(chǎn)周期都呈現(xiàn)出漲多跌少、漲易跌難的趨勢，因此，后續(xù)看漲的動力依然很強。
謝逸楓認(rèn)為，從現(xiàn)在到明年一季度，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)持續(xù)降溫的態(tài)勢。但受庫存減少、棚改政策仍有操作空間、財政收入壓力加大等因素影響，明年房價上漲的壓力較大。
對未來兩年的市場走勢，同策研究院給出了詳細(xì)的判斷。同策研究院預(yù)計，一線、強二線城市在2018年量穩(wěn)價跌，2019年量升，2020年價格上漲，但漲價空間有限;弱二線城市2018年量縮價漲，2019年量穩(wěn)，2020年價格下跌，但幅度有限;三四線城市市場分化，都市圈內(nèi)三四線城市的未來趨勢與強二線城市類似，其他三四線城市目前處于上升期，盡管棚改工作進入后半場，未來仍存在結(jié)構(gòu)性機會。
但張大偉稱，由于房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控影響較大，而政策走向又難以預(yù)料，對于房地產(chǎn)市場的長期走勢，很難有一個明確的判斷。
