央視網(wǎng)消息：隨著購租并舉的推進，越來越多的城市推出“只租不售”的地塊，而開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)型做起了“房東”。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在北京，就已有30宗開發(fā)商全自持或部分自持的項目，而這個數(shù)字還在不斷增長。上個月，全國首個自持租賃項目入市開始接受預(yù)定。這個新興住房項目的租賃情況如何呢?
10年租金180萬 開發(fā)商仍難盈利？
沿北京地鐵十六號線永豐站往北大約1.5公里，就來到北京萬科翡翠書院項目，這是全國首個開發(fā)商自持租賃的項目。今年4月，項目對外開放了樣板間，并公布了租金價格。
北京萬科翡翠書院項目負責人李楠告訴記者，精裝修90平方米房屋的租金每個月13000元到15000元，復(fù)式180平方米的是25000元到35000元。
照此計算，租一個90平方米的住宅一年需要18萬，如果選擇一次性租10年的最長租期，就是180萬租金。但讓很多人意外的是，高租金并未嚇跑租房者。在對外接受預(yù)定的兩個月時間里，首批推出的72套房源，已經(jīng)租出去60多套，出租率達到了90%。
盡管租金不低，而出租率也很高，但業(yè)內(nèi)認為：該項目要盈利，難度不小。2016年11月，在經(jīng)過激烈競拍后，萬科拿下了這兩塊100%自持、不能出售的地塊。這兩塊地建筑面積加起來超過30萬平方米，成交樓面價達到每平米3萬6千元。
翡翠書院項目的土地購置成本是109億元，根據(jù)目前公布的租金方案，每平米每年的租金是2000元，這就意味著，即使是在100%滿租的理想條件下，翡翠書院項目每年的租金收益也不到6億元。換句話說，翡翠書院需要近19年的時間才能收回土地成本，而如果再考慮上建筑安裝成本、財務(wù)和管理成本，以及折舊、貼現(xiàn)等因素，項目的回收期將會更加漫長。
“以租代售”遭嚴查 開發(fā)商撤資觀望
行業(yè)龍頭萬科操盤，出租率高達90%、租金價格不菲，但卻難以盈利。那么，其他的自持租賃項目現(xiàn)狀又如何呢?
與萬科翡翠書院僅一街之隔，是另一個自持租賃住房的項目。這塊地是由三家開發(fā)商：中糧、天恒和首創(chuàng)，在2016年11月聯(lián)合拿下。盡管是和萬科同時拿地，但記者實地探訪時卻發(fā)現(xiàn)，這塊地似乎并沒有動工跡象。
記者多次嘗試撥打圍擋上的電話了解項目進展，卻一直無法接通。通過查閱資料，記者發(fā)現(xiàn)，：最初參與拿地的開發(fā)商之一，首創(chuàng)置業(yè)，已經(jīng)在今年年初，從這個項目撤資。
顯然，對于自持租賃的項目，開發(fā)商破土動工的熱情，遠不如拿地時那么高。
在北京房山區(qū)西潞街道的一個自持項目，記者看到：現(xiàn)場的圍擋已經(jīng)豎起，地面覆蓋著防塵繩網(wǎng)，但現(xiàn)場沒有施工的跡象。
而位于大興區(qū)的中國鐵建“理想家”項目，雖然已經(jīng)開工始進行推廣，但記者撥打營銷熱線了解情況時，工作人員卻被告知：除了戶型之外，租金水平、租期長短等政策，都還沒有確定。
在采訪中記者了解到，去年年底，中國鐵建“理想家”項目，就曾經(jīng)因為營銷客服涉嫌違規(guī)宣傳“以租代售”，被北京市住建委約談。而此前，北京市就已經(jīng)發(fā)布政策，規(guī)定自持租賃住房，不能出售、只能出租，且最多只能一次性收取10年的租金。這徹底堵死了部分房企“以租代售”，違規(guī)操作的空間。
關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知也規(guī)定，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃,不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。
成本高回款慢 自持租賃出路何在？
土地成本高、項目回收周期長使得自持租賃項目想要盡早收回成本，甚至盈利，還存在一定難度。今年4月，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，支持住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展，再次明確提出要試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。那么，這個基金是否可以解決自持租賃住房的難題呢?
所謂房地產(chǎn)信托投資基金，也就是REITs，指的是向公眾募集資金，投資于存量房地產(chǎn)項目，以項目的資產(chǎn)增值和租金，作為收益來源的一種金融產(chǎn)品。對于開發(fā)商來說，如果在完成自持租賃住房的開發(fā)建設(shè)后，由基金來收購項目，就能較快地收回投資、降低成本和風險;而對于投資人來說，則可以獲得不動產(chǎn)項目的長期租金作為投資回報。
房地產(chǎn)信托投資基金，早在十多年前就被提出，但一直以來發(fā)展緩慢。根本的原因，還是收益率太低，缺乏吸引力。根據(jù)多家機構(gòu)的測算，國內(nèi)一線城市的租金年化收益率，最高的不到3%，低的更是不到1.5%，對于投資基金來說，顯然太低了。而在比較成熟的美國市場，房地產(chǎn)信托投資基金的收益率，在過去的二十年時間里，平均達到了近15%。在業(yè)內(nèi)人士看來，要發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，首先得降低用地成本，提高租賃項目的收益。
此外，專家還指出，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，也能讓居民有更多投資渠道，將資金從投機炒房引導(dǎo)到具有長期穩(wěn)定收益的渠道中來。
