打出組合拳，力促房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn) ——當前房地產(chǎn)市場熱點問答

習近平總書記指出：“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關(guān)系社會和諧穩(wěn)定。”

9月26日召開的中共中央政治局會議強調(diào)，“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

近期，有關(guān)部門指導各地迅速行動，抓存量政策落實、抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”;地方政府因城施策，取消或調(diào)減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。這些舉措釋放出強烈的穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市信號，將進一步提振信心、改善預(yù)期。

在國務(wù)院新聞辦公室10月18日舉行的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局副局長盛來運介紹，國慶期間，一些房地產(chǎn)樓盤的到訪量、成交量有明顯改善。根據(jù)市場機構(gòu)不完全統(tǒng)計，國慶期間新房成交面積增長102%，二手房成交面積增長205%。“這個變化非常明顯，我們有理由相信，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)積極變化。”盛來運說。

如何看待當前房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢和發(fā)展趨勢?購買的住房能否按時交付?針對社會普遍關(guān)心的問題，記者進行了采訪。

一攬子政策效果如何？

——10月份以來，新房和二手房成交大幅增長，大城市土地市場也出現(xiàn)回暖

近期的房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策主要集中在哪些方面?效果如何?

“‘組合拳’怎么打?概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹作了具體介紹——

四個取消：取消或調(diào)減限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。

四個降低：降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。其意在于降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造;二是今年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

“組合拳”發(fā)力，政策效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

“10月份以來，新房和二手房成交大幅增長。剛需積極入市，帶動普通商品房樓盤銷售。大城市土地市場也出現(xiàn)回暖。”浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

不少人關(guān)心，降低存量貸款利率有多大實惠?

中國人民銀行副行長陶玲介紹，預(yù)計大部分存量房貸利率將在10月25日完成批量調(diào)整，部分中小銀行完成調(diào)整的時間可能略晚，總體預(yù)計會在10月31日前全部完成。

“預(yù)計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右，總體上將能節(jié)省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。”陶玲以北京舉例，原房貸利率如果是4.4%，利率調(diào)整以后為3.55%，100萬元、25年期的等額本息房貸每個月可少付月供469元，共節(jié)省利息支出超14萬元。

針對取消普通住宅和非普通住宅標準政策，財政部部長助理宋其超表示，目前正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策。這些政策將統(tǒng)籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財政收入形勢，作出科學合理安排;賦予地方一定的自主權(quán)，保持政策穩(wěn)定性和公平性;有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購房人負擔，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。財政部表示，具體政策正在抓緊履行相關(guān)程序。

倪虹認為，房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年調(diào)整，在系列政策作用下，已經(jīng)開始筑底，“我們判斷，10月份的數(shù)據(jù)會是一個積極樂觀的結(jié)果。”

國家統(tǒng)計局對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月調(diào)查結(jié)果，分別提高10個和6.5個百分點。

保交房工作進展怎樣？

——已經(jīng)交付246萬套，“白名單”項目已審批通過貸款達到2.23萬億元

保交房是防范化解房地產(chǎn)風險、促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的有力措施。如何打消購房人對交付安全的顧慮?下一步還將采取哪些舉措?

當前，保交房攻堅戰(zhàn)有力推進，已經(jīng)交付246萬套。甘肅、福建、重慶交付率超七成，江西上饒、貴州銅仁等城市交付率超八成。

中共中央政治局會議提出，“加大‘白名單’項目貸款投放力度”。截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。

“目前，將商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目全部納入‘白名單’的條件已經(jīng)具備。”金融監(jiān)管總局副局長肖遠企表示，為做好房地產(chǎn)項目融資，保障房屋建成交付，還會進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應(yīng)進盡進”，進入“白名單”的項目“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。廣東省住房和政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，采取這一舉措，將使房企資金鏈緊張得到緩解、風險得到控制，進一步提振市場信心。

資金解決了，還要抓進度、抓質(zhì)量，讓老百姓早日拿房。倪虹表示，接下來要通過全國保交房信息系統(tǒng)，對每一套交付任務(wù)都做到建檔立卡，交付一套、銷號一套;把保交房項目作為加強房屋質(zhì)量監(jiān)管的重點，既要把房子建成，又要把房子建好，將驗收合格的房子交到購房人手上。

怎樣守住兜牢住房保障底線？

——今年前9月已建設(shè)籌集保障性住房148萬套（間），年底前可讓450萬新市民、青年人入住

對于一些新市民、青年人來說，短時間內(nèi)很難攢夠錢買房，租賃市場又存在租金高、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等困擾，如何更好解決這些群體的住房問題?

“解決好新市民和青年人的住房問題，讓他們能夠安居樂業(yè)，是城市政府義不容辭的責任，也是提高城市競爭力的重要抓手。各城市政府在結(jié)合當?shù)貙嶋H優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策的同時，一定要加大保障力度，兜牢住房保障這個底線。”倪虹說。

一手抓市場，一手抓保障。倪虹表示，要通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求，以政府為主保障群眾基本住房需求。“保障又分為租賃和購買兩種方式。”倪虹說，目前，低收入住房困難家庭通過公租房基本實現(xiàn)了應(yīng)保盡保，“針對新市民、青年人的需求，將大力發(fā)展保障性租賃住房和公租房，以‘一張床、一間房、一套房’等方式，讓他們‘進得來、留得下、住得安、能成業(yè)’。有一定經(jīng)濟能力，但是買商品房暫時還有困難的，可以購買保障性住房。”

今年1至9月，我國已建設(shè)籌集保障性住房148萬套(間)，年底前可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。

如何看待房地產(chǎn)市場發(fā)展前景？

——供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場轉(zhuǎn)向增存并重，潛在有效需求規(guī)模依然較大

長遠看，房地產(chǎn)市場發(fā)展還有潛力和空間嗎?

當前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場轉(zhuǎn)向增存并重。虞曉芬介紹，2021年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過40平方米，已處于較高水平，疊加人口下降和城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)需求量很難再回到2021年高達18億平方米銷售面積的高位。

“但潛在有效需求規(guī)模依然較大。”虞曉芬說，參照韓國、日本經(jīng)驗，兩國1991年城鎮(zhèn)化率分別達到74.79%、77.47%，高于我國2023年常住人口城鎮(zhèn)化率的66.16%水平;1991年至2007年，兩國平均每年每千人新建住宅套數(shù)分別達到11.35套、10.34套，按照70%需求在城鎮(zhèn)、戶均建房面積110平方米保守估算，我國城鎮(zhèn)新建住房合理需求量應(yīng)該在10億平方米以上。隨著人們生活水平的提高、城鎮(zhèn)化深入推進，房地產(chǎn)市場剛性和改善性住房需求仍然比較大。

“以戶均建筑面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造有望釋放約1億平方米剛性購房需求，相當于今年前8個月全國新建住宅銷售面積的近20%。”清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認為，這部分剛性購房需求在短時間內(nèi)集中釋放，并疊加一系列政策“組合拳”，將為推動全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供重要的需求支撐。

“接下來就是要同心協(xié)力，把‘組合拳’打好，狠抓落實，讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn)，讓人民群眾能夠享受政策紅利。我們對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)充滿信心。”倪虹說。